深港写字楼市场冰火两重天

□本报记者 张昊  

业内人士表示，香港政府对住宅市场的调控将部分投资需求引向写字楼商铺市场，2012年四季度以来香港写字楼成交渐趋活跃。数据显示，2012年四季度香港写字楼成交宗数上升42%，成交金额较三季度增加一倍以上。而在紧邻香港的深圳，写字楼市场呈现冰冻景象。由于深圳去年出台了针对商业地产的调控措施，加之近期深圳写字楼供应放量，深圳写字楼空置率未来很可能进一步升高，从而导致租金下降。

租金售价双降

虽然2012年深圳住宅市场出现了明显企稳迹象，但由于宏观经济环境较为低迷，深圳工商企业的经营状况不尽理想，导致深圳写字楼需求下降。

仲量联行的一份研报显示，受欧债危机、出口需求减弱、国内经济增速放缓等宏观经济因素影响，2012年深圳写字楼需求以成本节约型的续租或搬迁为主，特别是受经济周期影响较大的外贸、制造业及担保类企业，租赁预算偏紧使企业更多选择续租，或搬迁至租金低廉的其他甲级写字楼、乙级写字楼或工业用地写字楼，部分项目空置率因此上升。

在写字楼新增需求创下新低同时，深圳写字楼租金也出现下降。仲量联行数据显示，2012年全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米170元，同比下降3.9%。其中，福田区写字楼租金跌幅较大，同比下跌4.6%，这主要因为福田中心区部分写字楼租金较高，更多租户为节约成本而迁出。

与此同时，在售写字楼的价格也出现下滑。虽然深圳住宅回暖明显，但是写字楼并未受到影响。2012年部分开发商为了缓解还贷压力或资金压力，推出个别本来是开发商自持的项目作销售。另外，更多开发商下调新建写字楼的价格以吸引自用需求。二手市场也有较多业主降价出货，以缓解自身的资金压力。

调控影响将继续深化

楼市调控政策一直走在全国前列的深圳，在2011年出台了二手住宅交易按评估价交税的新政之后，2012年将类似的政策运用到了写字楼市场之中。“非住宅类房产交易按评估价计税”的实施大大增加了商用物业的交易成本。这使得原本就低迷的深圳写字楼市场“雪上加霜”，全年成交面积同比减少39%仅23.7万平方米，为近年来最低点。新政实施之前的2012年9月二手市场成交达到7.28万平方米，此后便出现大幅下滑。

深圳二手商铺交易也呈现类似波动，市场在政策执行前夕成交二手商铺当月为20万平方米，是近年来月度高峰；政策开始执行后，二手商铺成交量迅速冷却。从全年市场表现来看，一二手商铺成交面积为79.2万平方米，较上年减少9.97%。

戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，深圳的商用物业评估价计税将持续影响商用物业交投市场，包括土地增值税在内的高额投资成本将迫使投资者更加谨慎，商用物业投资的活跃度也将因此减弱。这意味着未来在商用物业买卖交易中，自用客户比例将有所加大，而新建物业由于相对较低的交易成本会受到更多青睐。