地产股年末狂奔 调控从严依然是最大风险

新华08网上海12月27日电(记者魏宗凯　叶锋)“地王”频出，房价翘尾，地产股疯涨，临近岁末楼市、股市全面反弹。尽管住建部重申明年将继续执行调控政策，但“没有坏消息就是好消息”，依然让市场按捺不住，地产股表现强劲。分析人士认为，调控政策依然有收紧的可能性，而房地产公司的估值优势已不明显，地产股连涨数日后风险累积，应谨慎看多。

——“支持改善性需求”成炒作热点

住建部25日在全国住房城乡建设工作会议上重申，明年将继续执行限购政策，并继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。由于住建部首次提出支持“改善性需求”，这被视为楼市调控政策可能会实质性放松，成为资本市场炒作的热点，当日房地产板块指数上涨4.51%，多只股票涨停。房地产板块26日早盘再度集体大涨，珠江实业(600684)、外高桥(600648)、陆家嘴(600643)、泛海建设(000046)、三湘股份(000863)等多只股票涨停，截至收盘，房地产板块指数上涨1.57%。27日，象屿股份(600057)和外高桥依然涨停。

一些机构认为，事实上“支持改善性需求”在业内一直被提及，但政府层面自2010年实施限购以来，对于改善性住房需求做出明确支持的表态，这还是第一次。业界普遍判断，2013年调控的基本逻辑是：继续保持对于主要城市限购高压，同时积极支持改善性需求入市来消化产能和缓解地方政府财政压力。因此，2013年房地产市场调控政策的主基调是“稳”，不会出台新的调控政策。

一些媒体则判断认为，这也意味着，所谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法，不会在2013年实现。由于未见调控加码，地产股集体大幅上扬，领跑股市，基本代表了投资界的一种判断，“不出利空就是利好”。

另外，中央提出“深度城镇化”对房地产拉动的预期也是这一轮地产股上涨的动力之一。作为未来十年的主要发展动力，新型城镇化将为房地产提供新的发展空间。中国指数研究院预计，未来十年我国住宅新增需求约160亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米。中银国际在其报告中表示，深度城镇化每年将新增2.5亿平方米需求，并可化解三四线高库存风险。

——楼市量价齐升、“地王”频出利多地产股

支持地产股强劲反弹的还有楼市的销售数据，在刚刚过去的11月，多数城市出现了量价齐升的局面。而近一个月来，各地更是“地王”频现。

广州自今年5月以来已经连续7个月成交量突破100万平方米，这样的成交水平在广州行情最好的2009年甚至都没出现过；上海、北京成交量接近了今年6月份的最高水平，而深圳更是创下了2011年以来的单月最高值，房价也已经回到本轮调控前水平。而进入12月以来，这波翘尾行情丝毫没有减弱的迹象。以上海为例，截止到12月23日，上海的周度成交数据节节攀升，已累计达到80万平方米，按照这一趋势，12月的总成交量预计将超100万平方米，再创今年新高。另外一个值得关注的是，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到11月，全国房价已经连涨6月，部分城市房价已经回到调控前。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，全国70个大中城市的房价平均水平，是6月份出现拐点，由跌转涨。其实6月到10月的涨幅比较小，基本上都是在0.1%上下进行波动，11月涨幅突然放大到0.26%，上涨城市由10月的35个突然升到了53个，而且北京、广州、深圳涨幅都靠前。“今年以来，房价确实是完全进入上升通道，而且前面几个月是慢增、小增，11月突然增幅在扩大，假如未来几个月没有新政策的打压，房价将会加速上涨。”

26日，上海海门路55号地块以56.8亿元被上港集团旗下的威旺置业有限公司夺得，刷新了今年全国总价“地王”的新纪录，而近一个月来各地已有八九个总价和单价“地王”出现。近期，国土部推出多项手段管控“地王”，但同时指出，商品住宅用地供应总量原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量，这被认为是供应端的重要政策利好。

——政策风险依然存在

在最近20个交易日内，房地产板块指数上涨20.7%，对应同期上证指数上涨12.5%，明显跑赢大盘。将上证指数与房地产板块指数进行叠加可以明显看出，今年以来，房地产板块的走势自2月份起已明显强于大盘，特别是9月以后。就年线来看，房地产板块全年上涨26%，而上证指数仅上涨0.3%，几乎停留在原点。

由于今年以来房地产行业一直强于大盘，因此行业估值也相对高企。据同花顺计算，目前两市整体市盈率在13.61倍，市净率1.73倍；申万一级行业房地产业的市盈率16.34倍，市净率2.10倍。房地产行业与两市整体市盈率的差值目前为2.73，近5年来这一差值的中位值为2.57，以此来看，房地产业整体估值的优势已不明显。

多家机构认为，如果维持现有政策基调，明年楼市可能保持回暖升温的势头。但房价一旦上涨过快，不排除有更为严厉的调控政策出台，比如房产税扩大试点范围，更为严格执行限购限贷政策，问责房价上涨过快的地方政府，而“支持改善性需求”也很有可能没有实质性举措，这种不确定性仍然是地产股最大的风险。

据悉，住建部已经初步完成了全国40城市个人住房信息系统联网后，并开始考虑逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个内地地级城市。个人住房信息系统完成全国联网后，依托这一平台，房产税的征收执行将有数据基础，与此同时，住建部可以强化现有的限购政策，扩大限购范围，比如查异地购房等。

另外，中国指数研究院认为，近年来，一线城市的市场需求量巨大，但供给持续不足；不少三四线城市供应充足但潜在需求较弱，供应过剩的风险值得关注。房产税试点仍可能明年扩围，可能给市场情绪带来不小的影响。