龙头房企前三季度业绩不俗 真实负债总体可控

最“严”调控下，房企业绩依然很“牛”。

截至目前，上市房地产企业全年业绩已基本锁定。一份最新出炉的榜单显示，今年前三季度排名前30位的房企销售业绩进一步攀升，其中万科、恒大等大型企业的业绩均已十分接近或超越去年全年的水平。

记者还从业内获悉，尽管截至今年上半年房地产上市企业资产负债率平均已达70%以上，但考虑到预收账款，真实负债率应在40%左右，处于中等可控水平。

也正因此，眼看“金九”泡汤，“银十”开局开发商的降价动力却没有市场期待的那么大。不过，业内人士预计，房地产行业正面临更加严峻的分化和洗牌，伴随业绩分化加剧，房价回归合理依然可期。

⊙记者 朱楠 ○编辑 艾家静

房地产调控已成为2011年的市场主旋律，在限购、限贷、限价等政策叠加作用之下，全国主要城市楼市成交受到巨大冲击。不过，从中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜》来看，今年前三季度销售业绩排名前30名房企销售业绩进一步攀升，万科、恒大等大型房企业绩有望稳步超越去年。也正因为如此，全国楼市“银十”开局开发商的降价动力似乎没有市场期待的那么大。不过，房地产行业正面临更加严峻的分化和洗牌，今年行业整体业绩难超预期。

榜单门槛稳步提升

榜单数据显示，2011年前三季度房企销售入榜门槛一如既往地进一步攀升。

在排行榜单中，销售金额“TOP10榜单”和“销售面积TOP10榜单”的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期，销售金额入榜门槛提高44%，销售面积入榜门槛提高22%。而“入榜TOP20榜单”的销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米，相比去年同期入榜门槛稳步提升。

根据榜单显示，今年前三季度，销售金额第一梯队（300亿元以上）企业达到7家，其中金额500亿以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5家，均值亦从427亿元上升到592亿元，远远领先于后面两个梯队。而从第二梯队（150-300亿元）和第三梯队（50-150亿元）来看，企业之间的座次竞争则更为激烈，若单季度业绩表现较好，亦可改变目前的梯队位置。不仅如此，在第三梯队中，除了入榜的13家企业外，另外还有近20家未入榜企业挤入第三梯队。

从房企间的格局来看，超大型房企在规模扩大的同时，各梯队间的差距明显加大，尤其是第二梯队与第一梯队均值差距已达372亿元。超大型房企正在以快速的增长势头，逐渐甩开后面的队伍。

业绩分化更加明显

在持续调控的背景下，超大型房企秉承加快供应、加快销售、加快资金回笼的高周转策略，仍然能保持业绩的稳定增长。

其中典型的代表无疑是万科和恒大。2011年前三季度，万科地产的销售金额达到了近千亿元，已经非常接近去年全年的水平；而以“加快开发，以量取胜”为宗旨的恒大地产，今年三个季度的销售金额和销售面积分别为694亿元和1047万平方米，均已经超越了去年水平。此外，中海地产、保利地产、绿地集团业绩情况也接近了去年全年的水平，若再加上四季度，企业业绩全面超越去年已经相当可期。

万科和恒大今年的优异表现无疑受惠于三四线城市的布局。恒大地产内部人士向记者表示，此前恒大一直苦于难以在一线城市站稳脚跟，却不料这种布局结构成为今年市场竞争的一大优势。去年年底恒大新开楼盘还有个别在二线城市，到了今年恒大在各地新开楼盘几乎全部集中在三线城市，甚至是四线、五线城市，销售几乎不受限购政策影响。

莫尼塔（上海）投资发展有限公司分析师施琪认为，今年房企全年业绩已基本锁定，房企业绩分化将更加严重，行业整体来看业绩不会太差，但也很难超预期。虽然截至今年上半年房地产上市企业资产负债率平均已达70%以上，但考虑到预收账款，真实负债率应在40%左右，属于中等可控水平，因此房企在“银十”开局表现出的降价动力没有想象中那么大。