保障房成“香饽饽” 78家央企不退反入

　　■ 本报记者 谢 静

　　继中国中冶声称保障房毛利率可达到12.5%后,金隅股份就在4月11日的业绩发布会上透露其保障房收益率可达20%以上。

　　以万科为首的民营企业却认为以市场化进行保障房的开发与运营难以获利“如果你问要靠它(保障房)赚钱这件事,我们还没有找到很好的方法”,郁亮的话言犹在耳,央企与大国企们却纷纷宣称保障房建设不仅有利可图,利润率且不低。

　　一方面业内专家纷纷发表意见称央企应该承担保障房建设的责任,另一方面16家从事房地产业务的央企再度扩容至21家:鲁能、中航、神华、中煤以及新兴五大集团被允许从事房地产开发业务。

　　绕开商品住宅

　　赢得房地产开发资质

　　距离国资委勒令78家不已房地产为主业的央企退出房地产业务已经超过一年,但根据报道,227家央企所属三级以上房地产子公司中,转让出去的央企地产项目还不到30家。

　　与此同时,获批从事房地产开发业务的央企却增添了5家新成员:鲁能、中航、神华、中煤以及新兴集团。据称,神华、中煤从事房地产开发的理由与中电地产、葛洲坝理由相似——从事工矿区住宅以及自身职工住宅开发;新兴以建筑施工起家,规模尚小。

　　鲁能与神华手中则掌握着大量的土地资源,根据公开资料可知鲁能集团在海南控制的大量的一级开发土地,并主导对广宇发展的重组进程,拟将地产项目注入其中。

　　至于中航集团旗下的中航地产,一方面进行商业地产的开发,另一方面手中则持有大量的工业用地,并与多家联合起来,涉足中航系自有土地的一级开发项目。

　　对于上述获批保留地产业务的五家央企,有消息称国资委相关人士表示要引导他们更多的承担保障房建设的任务。

　　中央房企享有土地优势

　　难舍利益将求助于保障房

　　4月13日,中国指数研究员土地研究中心总监蒋云峰接受《证券日报》记者采访时指出,目前保障房建设的利润可以从土地成本、建安成本以及销售价格三方面进行调整。

　　具体来看,央企与大国企往往具备其它房企所没有的土地优势,而一些中小开发商则往往以降低房屋建筑质量来减少成本支出,另外诸如万科这样的优质房企则具有更大的价格弹性。

　　以中国中冶为例:公开资料显示,中国中冶通过出让、国家作价出资以及划拨等方式拥有的土地使用权共计501宗,总面积为2069.77万平米。其中,以出让方式获得的土地面积总计1487.57万平米;而以国家作价出资方式取得的土地使用权总面积为436.38万平米,其中已换发了《国有土地使用证》的共有164宗,其余26宗正在办理《国有土地使用证》换发手续中。2010年中国中冶的年报中进一步显示,公司及下属企业自有土地使用权中,有15宗土地使用权尚待办理土地使用权出让手续并获得相应的《国有土地使用证》,土地面积约为142.38万㎡。

　　中国中冶显非个案,中国铁建的招股说明书中显示,公司占有349宗、面积总计985.13万㎡的国有划拨土地使用权,采取作价出资的方式投入到公司当中;中国建筑原国有划拨土地使用权共计117宗,面积约为194.89万平米土地(评估总地价为14.01亿元),从中建总公司承继了面积约为143.99万㎡的国有土地使用权。

　　另外,宣称保障房开发收益率能保持在20%以上的金隅股份,高利润的原因之一正是在于将工业用地转为保障性住房用地,一方面能够享有一级开发的利润,一方面还能降低资金成本。

　　一般看来,土地一级开发利润率在8%左右,多为资质较高的大型国企主导。除去享有一级开发以及土地成本优势外,蒋云峰还指出,以金隅、北京城建为代表的企业,由于上面的集团从事建筑、建材等房地产上游行业,具有一定的协同优势。

　　另有业内人士指出,很多央企自身拥有大量土地,若不允许其进行开发,亦不会让利于人。此时,对于尚未推出的房地产央企,政策重点在于“限增控存”,限制其新增用地而开发自有土地。

　　既然,享有土地优势的央企能够比其他房企获得更高的保障房利润,同时央企承担保障房建设任务的呼声甚嚣尘上,未来,央企若想留恋房地产行业其中,恐怕将求助于保障房建设以获得合法资格。