房地产“以价换量” 估值修复带来投资机会

⊙记者 王晓宇 ○编辑 朱绍勇

大跌之后的房地产板块迎来估值修复阶段。近期，房地产板块触底反弹，个股普涨，地产四龙头“招保万金”连续三日收阳。机构认为，政策面短期内难以出现实质松动，行业进入以价换量的前期阶段，预计此次量价调整仍将持续一段时间。目前，行业估值已充分反映了市场悲观预期，看好一线地产企业的估值修复机会。

量价僵局有所松动

德邦证券报告指出，1-9月，全国商品房累计销售7.1亿平方米，同比增加12.9%，住宅累计销售6.4亿平方米，同比增加12.1%，较8月同比增速13.1%下降1个百分点。从住宅销售价格来看，9月当月住宅销售价格为4907元/平方米，同比下跌1.3%，环比下跌5.1%，房价开始松动。

随着成交量增速放缓，行业库存继续攀升。中银国际报告显示，主要城市可售存量指数上涨1.2%至100.5%。其中一线城市分类指数上涨1.8%至92.8%，二三线城市分类指数上涨0.59%至109.1%，库存继续高位上扬。

申银万国预计，随着一线城市部分楼盘降价幅度开始加大，后面一些二线城市也会加入降价的行列，并且幅度会从原来的5-10%扩大到15%左右。

政策大方向难以放松

万联证券认为，房地产行业仍处于周期下行的过程中，佛山放松限购被叫停和部分一线城市的国有银行上调首套房贷利率，加上管理层的表态，预示着四季度调控政策将继续维持偏紧的态势，房企资金面紧张态势加剧。

不过，地方政府在信贷政策方面开始出现松动迹象。上周，南京市将对公积金贷款政策有所调整，个人住房公积金贷款最高额度将恢复至30 万/人，60 万/户，并将取消此前发布的禁止二次贷公积金政策。中银证券认为，此项政策有助于促进刚性需求和改善型需求释放，缓解此前南京楼市成交清淡的局面。

高华证券报告指出，即使政府宏观调控政策小幅放松，预计也不会像2008 年底政策刺激措施那么有力，不至于触发类似于2009 年的房价强劲反弹。2012年房价反弹的可能性不大。鉴于限购令政策放松的可预见性依然较低，该机构假设未来12 个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%（或由2010 年峰值下降约25%），并且到2013 年前不会反弹。并基于此将2011-2013年的核心每股盈利预测平均下调2%、7%、14%。

估值已充分反映悲观预期

高华证券表示，对中国宏观经济前景仍有信心，目前房地产板块估值接近2008年谷底，看好那些侧重于普通住宅市场、融资来源更通畅的龙头开发商。个股方面，建议关注保利地产、金地集团等。

长江证券认为，目前所有的悲观预期都已兑现，比如长期调整行业模式及产业发展的政策方向，如房产税、限购政策、保障性住房等，而且目前实体也从量价开始反映出来。当所有的悲观预期开始兑现，则未来不会那么悲观。看好一线地产企业的估值修复的机会和新的商业模式企业的发展。

中投证券认为，当前行业估值已充分反映了市场悲观预期，市净率和市盈率较2008年最低时高5%、低2倍。投资价值凸显，建议“增持”并关注调控下实力增强、增长潜力大的公司。