【财经分析】公募REITs试点落地渐近 资本市场服务实体经济质效再提升

新华财经上海10月18日电(记者 杨溢仁)伴随配套规则的陆续完备,基础设施领域公募REITs试点项目的落地正渐行渐近。分析人士认为,未来2至3年,国内基建投资将继续增长,并引领经济从新冠肺炎疫情的冲击中逐渐复苏,而在此背景下,将有越来越多的企业携旗下优质基础设施项目扬帆公募REITs的广阔“蓝海”。

项目申报如火如荼

北京首创股份有限公司旗下的污水处理项目、武汉东湖高新集团股份有限公司旗下的产业园区项目、深圳市地铁集团有限公司的轨交铁路项目……一大批权属清晰、资产范围明确、现金流持续稳定、投资回报良好的标的正“摩拳擦掌”,以期成为第一批探路者,并享受高质量发展“试点”的红利。

“2020年恰逢公募REITs元年,临港集团将以优质的产业园区储备项目参与本轮公募REITs试点,将其作为践行深层次、宽领域、全方位推进临港新片区开发、助力长三角一体化的切实举措。”上海临港集团党委委员、副总裁朱伟强说,地方国有企业盘活存量资产是探索经济内循环新模式的重要尝试。以土地财政和负债融资为主的传统基础设施融资渠道不可持续,而公募REITs为中国基础设施提供了新的融资模式。

公募 REITs 推出意义重大。从市场规模来看,国际上——特别是美国市场,基础设施项目占到各类REITs的三分之一左右。目前,中国基础设施项目的存量规模约为100万亿元,按照1%的证券化率测算,市场规模可达万亿元。按照北京大学光华管理学院的研究,可撬动REITs市场规模三倍以上资金服务实体经济。

虽然,目前申报试点的项目仍以传统基建为主,但在业内人士看来,“新基建”标的会是未来的主流方向。

“目前中国经济面临严峻挑战,推动以5G网络、数据中心、人工智能等为代表的‘新基建’投资正是促进中国经济稳定增长的最优选择,而基础设施REITs是一种直接融资工具,非常适合应用于‘新基建’中有较强不动产属性的资产类型。‘新基建’中类似数据中心等项目,能够早期落地并实现运营和盈利,更容易吸引投资者参与进来。”东方金诚结构融资部技术副总监张文玲表示。

各地积极“拥抱”试点

记者观察发现,作为助力高质量发展的有力“抓手”,面对基础设施领域公募REITs的试点推进,各地“自上而下”均释出了极高的参与热情。

举例而言,9月29日,北京市发展和改革委员会等六部门联合印发了《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》(以下简称《若干措施》),旨进一步创新基础设施领域投融资机制,有效盘活存量资产,在建立完整支持REITs产业链的同时,推动REITs产业集聚发展,形成规模和集群效应。

“不过,就现阶段来看,考虑到国内涉及REITs的政策安排尚不完善,则在基础设施REITs收益水平不会太高的情况下(可能存在产品收益难以覆盖融资成本的风险),在后续较长的一段时间内,产品运营管理和税收优惠等问题的解决,离不开当地政府及项目股东方的支持。”一位业内人士在接受记者采访时坦言。

上交所相关负责人表示,上交所方面会视情况建立专项对口辅导机制。针对试点初期的重点项目,与业务团队建立“共同论证、同步准备”的工作机制,配置专项工作小组,定向跟进,提前介入解决产品落地环节涉及到的各项技术问题,提升服务工作实效,确保试点项目顺利落地。

基于管理层将“试点一批、储备一批、谋划一批”的判断,业界普遍预计,目前能够给予试点优先支持的区域,应为经济发达、人口聚集,基础设施能够产生较多收入的地方。简而言之,优先选择发达地区自身造血能力较好的基础设施进行探索成功率会更高。

多位业内人士告诉记者,首批试点项目将主要集中在京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、海南等国家重点区域以及国家级新区、国家级经济技术开发区内,目前较为成熟的项目约有30单左右。

制度建设尚待完善

时值REITs试点即将落地的关键节点,在前期准备工作基本就绪的背景下,后续该市场还将面临怎样的挑战?

首先,是公募基金尚需充实相关的专业人才及项目储备。一方面,具备履行基础设施项目运营管理职责经验的基金公司并不多。另一方面,客户的挖掘亦不容易,公募REITs作为稳定的资产包,成长空间锁定,个人投资者对于此类产品感兴趣的程度较难判断。此外,基础设施REITs封闭运作、上市交易、存在折溢价交易,是REITs权益性的体现,与投资者需求不一定匹配。

其次,我国的税收制度使得REITs在运营、持有、退出的各个环节负担较重。据了解,REITs之所以在美国得到了迅速且持续的发展,主要得益于税收政策的驱动。

“个人建议,在REITs设立环节,未来我国可以考虑对以发行基础设施类公募REITs为目的的资产重组行为给予土地增值税的优惠支持。”张文玲说。

“REITs不仅是一个产品,更是一个工具箱,是不动产企业的系统解决方案,是不动产金融的系统生态和共生共荣的市场。”中联基金合伙人周芊认为,中国REITs市场刚刚起步,投资人要向前看——切忌采用投机性、阶段性策略,发行人要向后看——摒弃短视而将中长期战略有机结合,监管层需平视市场——尊重客观规律,防止REITs DNA扭曲,REITs管理人则要打造专业,专注长期的能力系统培养。


编辑:王媛媛


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