【读财报】融创2019:并购“大户”交2019成绩单

新华财经北京3月31日电(记者李倩倩、李军杰)房地产行业的并购“大户”融创中国近日交出2019年的“成绩单”。其2019年业绩报告显示,公司收入、利润等各项指标增长显著。这主要得益于融创在并购领域的经验、优质土地储备以及产品和营销层面的竞争力,为企业的业绩表现提供了支撑。不过,在规模持续扩张的同时,融创中国企业经营性现金净流入大幅减少,货币资金相比短期负债下降,负债风险有所上升,未来企业还需处理好规模扩张与财务风险控制之间的平衡。

销售额增速20.7%继续跑赢大市

2019年,融创多项经营指标均创下历史新高。报告期内,实现营业收入1693.2亿元,同比增长35.7%;净利润为260.3亿元,增长57.1%;净资产收益率37.2%,较上年增长4.3个百分点;每股收益达5.99元,同比增长58.0%。收入和利润大幅增长源自持续攀升的销售业绩。2019年,融创全年销售额达5562亿元,已连续三年位居全国第四名。

图1:融创近十年销售额及全国排名

图1近十年融创销售额及全国排名.gif

数据来源:建诚晟业

近年来,融创发起了绿城、泛海、万达文旅城、乐视、融科、环球等多个百亿级别并购,成为房地产行业的并购“大户”。并购不仅为融创扩充了大量土地储备,也成为企业快速进行多元化产业布局的重要手段。2019年,融创仍保持较快的扩张步伐。年报数据显示,2019年末,融创土地储备达2.34亿平米,较上年增长近7000万平米,增速接近40%(同期销售面积为3828万平米),超六成土储通过收并购方式获取。截至年报披露日,融创已确权的土地储备约为2.39亿平米,货值达3.07万亿元,其中超82%位于一二线城市,平均土地成本约4306 元/平米。

图2:融创近五年土地储备和权益占比

图2近五年融创土地储备及其权益占比.gif

数据来源:建诚晟业

目前,在围绕消费升级和美好生活进行“地产+”布局的过程中,融创正式确立六大业务板块:除地产开发、物业服务外,还包括并购万达形成的文旅板块、并购环球形成的会议会展板块、并购乐视并在2019年大举扩张的文化板块,以及2019年新设立的医疗康养板块。

销售增速放缓、权益占比下降

2018年和2019年,融创销售额增速分别为27.3%、20.7%。而同期全国商品房销售金额同比分别增长12.2%和6.5%,同期排名前十位的房企平均增速分别为24.8%和12.4%,融创在销售上继续跑赢大市。不过,相较2016年和2017年企业连续两年超过100%的增速,融创销售增速明显放缓。

图3:融创及同期全国前十名房企销售额增速对比

图3融创及同期全国前十名房企销售额增速.gif

数据来源:建诚晟业

融创预计2020年销售额将突破6000亿元,按此计算较2019年增长不足10%。业绩公告显示,2018—2019年,融创去化率(当年实际销售额与年初计划可售货值的比值)分别为68%、71%,明显低于2017年的88%;计划2020年可售货值为8200亿元,较上年仅增长5%。

相比全口径统计,归属母公司股东的权益占比能更真实反映企业的业绩表现。截至2019年末,融创归母权益占净资产的比例降至74.6%(剔除永续债),这主要是由于合作开发项目的增加。

图4:融创各经营指标归属公司持有人权益占比

图4融创主要经营指标归属公司持有人权益占比.gif

数据来源:建诚晟业

同时,2019年融创销售额的权益占比降至69%,全部土地储备的权益占比降至64.1%,2018年新增土地储备的权益占比仅为54.6%(2019年数据尚未公布),这将影响未来母公司股东在营业收入和毛利中的占比。随着近两年新出售项目进入结转期,融创公司持有人在收入和毛利的分配比例或下降约10个百分点。另一方面,2018年以来绝大多数城市地价涨幅明显好于房价,新结转项目的毛利率下行概率较大,预期未来两年公司净利润维持较高增速的压力较大。

有待探索地产销售和产业投资协同模式

融创董事长孙宏斌在业绩发布会上表示,将淡化销售规模目标,“利润与降负债已经变成第一位”。一方面,投资活动资金流出加快,但经营活动现金流入减少。从现金流量表来看,2019年,公司经营活动产生的净现金流入为273亿元,明显低于2017年的751亿元和2018年的521亿元,表明企业日常经营活动的现金贡献力下降。但投资活动现金流出从2018年的341亿元提高到620亿元,主要由于并购投资、文旅城建设等现金支出较多。在经营、投资、融资三项活动的综合影响下,公司总的现金净流入仅为16.4亿元,是过去五年的最低水平,而2016年和2017年分别为294亿元和163亿元,表明公司近两年现金增长明显落后于规模扩张,资产变现能力有待增强。

图5:融创历年三项活动现金净流入情况

图5近五年融创投资融资经营活动现金净流入情况.gif

数据来源:建诚晟业

另一方面,公司短期负债规模增加更快,货币资金保障倍数下降。2019年,融创剔除预收款项的资产负债率为63.1%,较2018年提高1.1个百分点。借贷总额3222.7亿元,增长40.5%,其中短期借贷1357亿元,增长47.5%,增速高于整体水平,表明其短期偿债压力加大。从期末现金(含预售款等限制性资金)来看,公司2019年末现金为1257.3亿元,仅相当于短期借贷的93%,较2018年的131%大幅下降近40个百分点,是过去五年首次低于100%;若去掉限制性资金,该比例降低至57.3%,较过去两年下降近30个百分点,短期负债风险明显上升。

图6:融创历年现金与短期负债的比值

图6近五年融创现金与短期负债比值.gif

数据来源:建诚晟业

在经历了2016—2017年的高速增长后,龙头房企销售增速整体保持下滑。相较之下,融创在2019年继续实施大规模并购和产业扩张,对企业短期资金风险带来了一定负面影响。

值得一提的是,近年来,包括融创在内的部分房企积极向医疗、文旅等领域拓展,但这些产业投资周期长、资金占用大,房企往往通过加快住宅及相关物业的销售回款来确保资金链运转。因此,在拓展相关产业时不再是简单的“卖房子”,需要企业积极加大产业投资并实现精细化运营,探索出地产销售与产业投资协同的新商业模式,这将是融创“买买买”之后的巨大挑战。

【读财报】是由新华财经与面包财经共同打造的一档以上市公司财报解读为主要内容的栏目,内容全面覆盖全球股市、汇市和债市等金融市场,提供权威、专业、全面的金融信息服务。新华财经是新华社承建的国家金融信息平台。

新华社民族品牌工程:服务民族企业,助力中国品牌

新华社品族品牌工程

[责任编辑:穆皓]