【读财报】万科2019年销售额增速跑输大盘 毛利率下降等拖累利润增长

中国金融信息网2020年03月19日08:40分类:上市公司

新华财经北京3月19日电 万科于3月17日晚间披露了2019年年报,公司2019年实现营业收入3678.94亿元、归母净利润388.72亿元,同比分别增长23.59%以及15.1%。利润增速小于营收增长,主要是受到毛利率下降、投资收益减少等因素的影响。

此外,万科2019年实现销售面积4112.2万平方米,同比增长1.8%;实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%。销售面积增速快于同期全国商品房的销售面积增速-0.1%,但销售金额增速慢于全国商品房的销售金额增速6.5%。

毛利率下降、投资收益减少等因素拖累利润增长

2010-2019年的十年间,万科的营业收入从507.14亿元上升至3678.94亿元,归母净利润从72.83亿元上升至388.72亿元,年均复合增速分别达到24.63%以及20.45%。

值得一提的是,公司2019年的营收、归母净利润均创下1991年上市以来新高。

图1:2010-2019年万科营收、归母净利润及其增速

但同时需要看到的是,万科2019年的归母净利润增速明显慢于营收增长。仔细研究发现,毛利率下降、税金及附加增加、投资收益减少均是重要原因。

数据显示,万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中,房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降2.5个百分点,盈利能力有所减弱。

税金及附加金额由2018年231.76亿元上升至2019年329.05亿元,增幅达41.98%,明显高于同期的营收增速23.59%。公司表示主要原因为“结算规模增加及土地增值税计提增加”。

投资收益金额由2018年67.88亿元下降至2019年49.84亿元,同比减少26.6%。仔细分析发现,主要原因为对联营企业和合营企业的投资收益下降明显。

全年销售6308.4亿元 增速落后于全国大盘

万科2019年实现销售金额6,308.4亿元,同比增长3.9%,落后于全国商品房的整体销售增速。根据国家统计局的数据,2019年全国商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%。

对比万科的历史销售数据,公司2019年的销售增速延续着2017年以来的放缓趋势。

图2:2010-2019年万科历年销售额

由于房地产企业销售和结算之间存在一定的时间差,当年的销售额会反映在未来几年的营业收入中。因此,万科2018年和2019年销售增速放缓可能会拖累其未来几年业绩增长。

审慎拿地新增总规划建筑面积明显减少

拿地方面,万科2019年新获取项目147个,总规划建筑面积3,716.5万平方米,权益规划建筑面积2,478.4万平方米,权益地价总额约1,549.6亿元,新增项目平均地价为6,252 元/平方米。

对比2015年以来每年的新增总规划建筑面积,万科2019年的拿地颇为谨慎,拿地面积明显低于2017年和2018年。

图3:2015-2019年万科每年新增总规划建筑面积

总项目资源上,万科截至2019年底拥有在建项目总建筑面积约10,256.1万平方米、规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米。此外,公司还通过参与一些旧城改造项目拥有权益建筑面积合计约492.9万平方米。

按照万科2019年的销售面积4112.2万平方米进行测算,这些土地储备可以满足公司未来几年的开发与销售。

偿债压力小经营现金流净额多年保持正值

截至2019年年底,万科账上的有息负债金额为2578.5亿元,其中短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元,占比36.4%。

公司账上拥有货币资金1661.9亿元,高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元,短期偿债压力较小。同时,公司2019年产生经营性现金流净额456.9亿元,相比2018年同期增长35.9%且连续十年以上保持正值。

截至2019年年底,万科的净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为33.9%,相比2018年有所上升。

图4:2015-2019年万科历年净负债率

万科的融资来源中,银行借款占比54.5%,应付债券占比24.1%,其他借款占比21.4%。

“野蛮人”逐渐离场2020年前两月销售下滑

从2019年万科的股权变动来看,“野蛮人”继续离场。

公告显示,大家人寿(原“安邦人寿”)于2019年9月通过ETF换购方式换购万科A股股份1.96亿股。换购完成后,大家人寿持有万科总股本的4.29%。

2019年11月,万科公告称2019年4月29日至2019年11月22日期间,钜盛华及其一致行动人前海人寿通过集中竞价方式合计减持万科A股股份约4.9亿股,占万科总股本的4.33%。

2019年12月,万科再次公告2019年11月27日至2019年12月19日期间,钜盛华和前海人寿通过集中竞价方式合计减持万科A股股份5.65亿股,占万科总股本的5%。

截至2019年底,钜盛华持有万科A股约4.03亿股,占万科总股本的3.57%;大家人寿持有3.43亿股,占万科总股本的3.04%。

进入2020年以来,受新冠肺炎疫情影响,万科前两月的销售额同比去年有所下滑。数据显示,公司2020年1-2月累计实现销售金额829.4亿元,同比减少约9.92%。

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编辑:董婷婷

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[责任编辑:穆皓]