新华财经北京6月6日电(记者蒋春林)近十余年来，我国房地产资产证券化发展较为迅速。尤其是房地产信托投资基金(REITs)，从无到有已具有相当的规模。不过从全球范围来看，我国房地产资产证券化市场仍处在初期起步阶段，在政策制度、市场运行以及配套服务等方面有待进一步完善提升。业内人士建议，从完善法规政策、健全市场规则、提升配套服务等方面发力，推进我国房地产资产证券化健康发展。
仲量联行提供的数据显示，截至目前，我国内地已成功发行近百单房地产资产证券化产品，发行规模在2200亿元左右，产品以CMBS、类REITs为主，投资主体则主要是商业银行以及非法人机构投资者。不过，在业内人士看来，我国房地产资产证券化市场仍处在初级发展阶段，在制度政策、市场规模、市场成熟度以及专业性等方面，与国际市场均存在一定差距。
目前我国资产证券化产品设计主要依据《信托法》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，相应的政策法规有待完善。例如，国际市场一般会对REITs产品实行税收优惠，但国内尚无此类优惠措施，投资者等相关市场主体需要承担较高的税费支出。
房地产资产证券化产品涉及地产、金融两大主要行业，同时还包含法律、财务等专业性配套服务。需要专业团队进行过程监控与管理，以降低运营风险。目前我国还缺乏独立的第三方专业机构，在服务专业性上有待提升。
此外，房地产行业具有其特殊性，商品房既可以销售，也可以用于经营，在现实实践中，销售状态和经营状态可能随时转变，因此房地产资产证券化产品需要有针对性的定价和交易模式。尽管已有机构着手研发相关定价模型和交易机制，但还未到实用阶段。
在相关市场研究机构看来，这也正表明我国房地产资产证券化存在较大发展潜力和空间。仲量联行北京评估咨询服务部总监朱宝全表示，公募REITs首批试点产品近期或将在北京、上海、深圳以及雄安新区等地推出。随着公募房地产资产证券化试点工作开启，我国房地产资产证券化市场将会迎来更大的发展。
朱宝全进一步表示，从国际市场发展经验来看，房地产资产证券化健康发展关键在于要有完善的税收等配套政策、健全的产权制度、合理的定价方式、专业的管理运营以及便捷的交易模式等。在推进我国房地产资产证券化健康发展方面，他认为，加强顶层设计、健全相关法规是当务之急，重点设计符合我国国情的REITs税收政策体系，解决重复征税问题。此外，要进一步健全信息披露制度和物业产权制度，以有效防范市场风险，保护投资者等市场主体权益。
