“违约门”渐成“报警器” 佳兆业殃及内房股
本报记者 徐学成
佳兆业(01638.HK)债务违约事件仿佛打开了“潘多拉魔盒”，除公司债券价值大幅缩水之外，还引发海外投资者对港交所上市的内房股的恐慌心理。中国证券报记者了解到，目前，对于内房股潜在的风险和成长前景，海外投资者正在进行的新的评估。“一种新的风险将引起重视”，有投资界人士称。
回顾2014年，海外市场成为内房股最为倚重的融资渠道，虽然成本不断上升，但上市房企仍不惜通过配股进行融资，折射出内房企对于资金的渴求。不过，分析人士认为，受佳兆业(01638.HK)债务违约的影响，内房股在估值和信用评级上的表现将出现更大的分化，对于中小房企来说，融资成本将进一步被拉高，恐引发海外“输血”受阻，更多的债务违约事件有可能会被陆续引爆。
佳兆业或是第一只“黑天鹅”
2014年末，佳兆业集团被推向了风口浪尖。11月以来，深圳的房产项目陆续遭锁定，紧接着，公司内部高层动荡。而一波未平，“破产重组”的传言又起，1月7日公司发布公告澄清，表示“董事会于2015年1月6日并无举行会议，而本公司亦没有通过任何有关本集团的清盘及重组的决议案。”
从房源被锁到债务违约爆发，佳兆业(01638.HK)股价开始出现大幅下跌。根据记者统计，从2014年12月1日开始截至今年1月7日，佳兆业在14个交易日内的股价下跌幅度高达47%，市值几乎蒸发一半。市场分析人士认为，该股急剧下挫反映了投资者对佳兆业估值的重新判断，上述事件对公司股价和估值的影响可见一斑。
佳兆业房源被锁事件发生后，此前一直作为其好拍档的生命人寿充当了“救火队员”的角色。根据中国证券报记者统计，生命人寿自2013年10月起多次斥巨资增持佳兆业(01638.HK)。最近的一次耗资5.75亿港元，均价高达2.89港元/股，而佳兆业目前的股价已经跌至1.59港元。生命人寿数次在2.4港元/股的高位增持，粗略统计，其至今已遭遇10亿港元以上的账面浮亏。
实际上，生命人寿只是佳兆业(01638.HK)债务违约事件“苦主”中的一例。中国证券报记者了解到，佳兆业事件目前已经波及多家金融机构及合作伙伴，目前，已有多家银行开始行动，意在通过法律途径挽救潜在的损失。
这无异于一次“黑天鹅事件”，其引发的连锁反应不仅如此。“这件事让海外市场对一种新的风险开始重视起来”，房地产金融领域资深评论人黄立冲在接受记者采访时表示。黄立冲称，佳兆业债务违约将使得海外投资者意识到，对于内房股来说，除去政策风险以外，一些不可控的因素带来的影响将更加凸显。
一种隐忧开始在海外投资者之间蔓延开来。一位投资界人士称，多数人还认为佳兆业(01638.HK)的遭遇只是个案，但谁又能保证没有“下一个佳兆业”?
而在此前，佳兆业即被看作“另一个光耀地产”。2014年6月，惠州本土房企光耀地产被曝多个项目停工，此后光耀地产“破产危机”一发不可收拾，截至目前，光耀地产资金链断裂后的“善后工作”仍然是一个谜团。
与光耀地产类似的是，佳兆业违约也系资金链紧张引起。截至发稿前，佳兆业不仅因未按时偿还汇丰银行的4亿港元贷款而构成违约，还面临合作伙伴撤回12亿元人民币合作项目投资款项的要求。不仅如此，根据记者了解，佳兆业还需在1月8日之前偿还一笔2600万美元的债息，可谓“屋漏偏逢连阴雨”。
佳兆业事件对于投资者来说，无异于增加了新的风险警示。有投行人士甚至认为，连续爆发的内房企资金链断裂事件可能会引发海外投资者的恐慌心理，对内房股的风险评估也将变得更为谨慎和苛刻。
债券市场已经开始有所反应。据中国证券报记者了解，目前，佳兆业(01638.HK)此前发行的多笔美元债券的价格已大幅度跳水。相关分析认为，如果有更多的违约事项发生，其债券价格将会继续走低，也会引发投资者更多的抛售。
股价分化料加剧
信用评级机构也开始变得警惕。佳兆业违约事件爆发后，公司信用评级已经遭遇多家机构下调。最新消息显示，穆迪已将佳兆业评级调低评级至Caa3，同时给予负面展望，并不排除进一步降低评级。标普则已经将其债信评级从BB-调降至“选择性违约”，并称该公司再度违约的“可能性极高”。
海通证券指出，离岸债市接连曝出违约，需警惕避险情绪传染至在岸市场。景气度不佳行业、周期向下行业、中小民营企业的信用风险仍然值得警惕。
除此之外，在业内人士看来，佳兆业违约事件引发的另一个反应将在于，内房股估值和股价分化的“马太效应”也会更加凸显。
不过，据记者观察，佳兆业违约事件发生以来，内房股在股价上的表现并未出现大幅的滑坡。业内人士指出，短期来看，该事件依然被更多地看作是个案，所以其“连锁反应”尚未显现。除此之外，由于今年一线城市限购政策放松的预期仍在支撑市场对内房股的前景判断，所以股价上并未出现太多波动。
但黄立冲认为，无论是从前景判断，还是股价表现上，内房股强者愈强、弱者更弱的“马太效应”将在2015年更加凸显。“总的来说，只要是内房股，能够上市的一般都有一定的规模，但就目前的形势来看，内房股的政策风险相对更小，大型民营房企会有好的表现，但比较弱的将会继续低迷”。在他看来，2015年是房地产行业利益重新分配的一年，内房股在股价上的分化将更加严重。
海外“输血”恐受阻
信用风险评估的分化，也将导致内房企在进行海外融资时的资本成本出现反差。以此前两家在海外发行票据的内房企为例，万科于2014年11月发行了总额为18亿元的3年期中期票据，市场评估其发行利率可能仅为6%，但港股上市房企———龙光地产(03380.HK)此后发行完成的2017年到期的美元优先票据的利率却高达9.75%。
业内人士指出，发行利率的高低也显示出内房企在信用资质上的不同，佳兆业违约事件带来的影响则在于，机构对于民营房企或者中小房企的信用评级将会更为谨慎，从而直接影响其后续融资的资金成本。黄立冲则认为，整个内房企在海外的发债融资成本也会随之上升。
另一方面，2014年开始，内房企对于海外融资的依赖程度已经开始超过境内融资。中原地产的一份报告显示，2014年前10个月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，相当于2013年全年融资金额的85%，其中海外融资规模达740.14亿元，占融资总额的66.6%，而国内融资占比仅为33.4%。
在上述背景下，内房企或许需要拿出更具吸引力的筹码。黄立冲认为，目前来看，选择供股融资的内房企将会更多。记者了解到，2014年，先后有碧桂园(02007.HK)、雅居乐(03383.HK)以及富力地产(02777.HK)通过供股融资，供股折价率甚至高达30%。业内普遍认为，供股融资是把“双刃剑”，虽在获得资金的同时不至于拉高负债率，但同时对公司估值却是极大的损伤。
对于内房企来说，可选择的路径并不多。一些业内人士的担忧在于，在融资成本高企、海外市场更为谨慎的形势下，内房企的海外融资会遭遇更大的阻碍。对于资金链紧张的中小房企来说，输血受阻带来的负面影响或许不仅限于此：目前大部分内房企寄望于“发新债偿旧债”，但这种愿望一旦落空，与佳兆业类似的债务违约或许将不仅仅是个案。
