一线城市供应量尚处低位且政策市色彩强化

一线城市供应量尚处低位且政策市色彩强化

房企提价冲动难抑 “金九银十”成色存疑

本报记者 张敏

“我们打算9月初推盘，但价格可能比之前有所上调。”北京大兴区某知名项目负责人向中国证券报记者表示。近期，京城不少项目表达了在9月推盘的意愿，但大多计划上调价格。这种策略可能影响今年“金九银十”的成交。

根据亚豪机构的统计，预计9月北京有26个项目开盘入市，其中只有10个纯新盘，另有16个老项目后期，供应量为近几年同期低位。据了解，在其他一线城市9、10月份的供应量比8月有所回升，但同样难言高位。对于广大二三线城市来说，由于市场供应压力较大，未来的新增供应量同样会受到影响。

业内人士认为，近几年，受楼市调控政策的影响，传统淡旺季节奏已被打乱，“金九银十”的销售量均不是全年最高。尽管市场需求正择机释放，但今年的“金九银十”仍有可能成色不足。

改善盘供应抬头 预售证疑现松绑

随着传统销售旺季到来，北京多个项目计划在9月推出新盘。根据亚豪机构的统计，9月北京将有26个项目开盘入市，其中只有10个纯新盘。尽管有不少项目尚未公布开盘计划，但即便算上潜在的开盘项目，北京市场供应量仍为近几年来的同期低位。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，这主要受制于房企土地储备不足。其中，2011年-2012年间土地出让稀缺带来的存货不足使得大量房企对市场供应“有心无力”。

中国证券报记者在位于北京市房山区的“蓝爵公馆”项目处获悉，该项目计划在9月初开盘。由于属于大户型，项目价格拟定在22000元/平方米左右，在该区域中处于高位。

同样，位于北京大兴区的“鸿坤林语墅”项目，也计划在下月推新盘。尽管最终价格尚未确定，但市场人士预期，作为一个高端住宅项目，该项目价格仍可能创下区域新高。

房山和大兴是北京新盘最为集中的区域，也是“金九银十”市场供应的重点区域。业内人士分析认为，从上述两个项目的信息不难看出未来市场的供应形势，即改善型项目占比增加，且项目均价有所提升。

针对这种情况，“蓝爵公馆”项目的开发商、雄越集团董事长耿建光向中国证券报记者表示，在今年年初的市场交易热潮中，以首次置业为主的刚性需求进行了透支释放。此后，改善型需求的占比逐渐增加，并成为北京市场的大趋势。

耿建光预期，今年“金九银十”期间，北京新开盘项目价格将有明显的上涨。他表示，截至8月末，大部分企业完成了全年销售计划的七、八成，在销售压力不大的情况下，企业自然存在提价的动力。

值得注意的是，伴随着销售旺季的到来，曾持续多时的“限价令”已有松动迹象。北京亦庄某商品房项目负责人向中国证券报记者表示，该项目计划9月推盘，早在本月中旬，项目便就预售价格问题与主管部门达成一致。他表示，政府部门在审批价格的时候，不再完全比照同区域的其他项目，还将项目的类型、土地成本纳入考虑中，这就使得一些价格稍高的项目也能获得预售证。

据了解，基于与北京类似的原因，其他一线城市的市场供应形势，同样也处于历史同期的低位。广大二三线城市，由于供应压力较大，“金九银十”更多以推出老项目后期为主，新增供应量难言高位。但尽管如此，与7、8月份相比，市场供应仍然有明显提升。

房价存上涨预期 房贷或掣肘成交

与供应端略显低迷相比，需求方则有着大量释放的动力。尤其对于饱受高温困扰的南方城市来说，气候适宜是购房行为的有利因素之一。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，当前市场的需求庞大，可能选择在“金九银十”期间集中释放。

北京的姜女士便是购房大军中的一员。今年上半年，她一共在三个心仪的项目上排了号，但由于抢房者众多，最终一无所获。计划结婚的姜女士决定，一定要在9、10月份买到房子，为此她甚至抬高了自己的心理价位。

张大伟表示，虽然各地房价仍在上涨，但相比年初的涨幅已经有所收窄，购房者认为购房时机已到，从不断出现的“日光盘”不难看出，市场需求正在寻找出口释放。与此同时，近期连续出现的“高价地”进一步推高了房价上涨预期，也将促使需求加速入市。

另一个重要因素在于政策。业内人士普遍认为，三中全会之后，楼市政策可能更趋向于市场化调控手段的运用。由于担心行政手段退出可能造成房价上涨，因此在这一时间节点之前，市场需求仍有可能持续释放。

多数房地产企业对“金九银十”期间的销售信心十足。融创中国董事长孙宏斌向中国证券报记者表示，从未担心过完不成全年销售任务的问题。今年上半年，融创仅完成全年销售指标的52%。未来4个月，该公司拟在5个城市新推8个项目，其中9、10月份将是推盘的重点时段。

但值得注意的是，市场的最终销售情况可能受制于房价。多数业内人士认为，项目的高定价可能会影响一部分需求的释放，从而使“金九银十”期间的成交量受到影响。

此外，信贷政策的变化也可能左右市场走势。某国有银行相关部门负责人表示，出于控制风险的考虑，近期多家银行取消了首套房贷款的85折利率，拟回归基准利率，部分银行的二套房贷利率也有所上浮，这无疑会增加购房成本。

今年以来，银行的放贷速度始终较慢，而在“钱荒”之后，信贷未明显放松，近期反而有收紧之势。多数分析人士认为，这种变化很可能影响到个人按揭贷款的发放，进而对房地产市场的成交带来影响。

季节信号趋衰减 政策市色彩强化

针对供需两端的不同形势，多数业内人士认为，今年的“金九银十”，市场成交量可能继续处于往年同期的低位，“金九银十”或再次面临成色不足的情况。张大伟表示，今年9、10月份的市场成交量将明显高于7、8月，但肯定低于2、3月份的成交量。

虽然市场一直对“金九银十”寄予厚望，但梳理历史数据不难看出，近几年来，9月和10月均不是全年成交量最大的月份。事实上，由于有着“十一”假期的因素，10月的成交量往往处于一年中的低位。相比之下，年末和年初往往是全年成交量的高点。

北京亦庄某房地产项目负责人向中国证券报记者表示，所谓“金九银十”，更多是相对于成交量低迷的6、7、8月而言。公司往往会有针对性的做出营销方案，但对于9、10月份对全年业绩的贡献，并不抱有太高的预期。

他表示，与很多其他行业一样，房地产业也有“淡季”和“旺季”一说。但由于房地产市场更多受政策影响，因此这种淡旺季的划分与季节因素关系不大，更多取决于政策出台的节奏和力度。

据了解，近几年与房地产调控有关的重大政策，多集中在年初出台。例如，2011年的“新国八条”和今年的“国五条”；重庆、上海的房产税试点，同样在年初推出。业内人士表示，从政策出台前的市场预热，一直到政策最终落地前的一两个月间，被称为是政策的窗口期，全年的成交高点，往往集中在这期间。这也不难理解，近几年的市场交易高峰，为何多集中在岁末和年初，而非传统的“金九银十”。

受访的多位业内人士表示，作为对市场走势影响最大的因素，楼市调控政策的出台已经影响了正常的季节信号，市场呈现出明显的“政策市”特征。这也使得供需双方对政策变化的研究，要多于对产品和价格的分析。

多数房地产开发企业表示，在政策信号的影响下，房地产项目销售的好坏更多取决于开盘时机，而非项目的设计、质量和性价比等硬性因素。这不仅不利于房地产业的公平竞争，而且不利于房地产市场的长远健康发展。房地产政策应尽快回归市场化机制，减少行政手段的干预。