风向标“日光盘”频现价格虚高藏风险

□本报记者 张敏            

得知朋友的单位有团购房屋的机会后，王勇(化名)急不可待地去打听，希望能“蹭”到一个名额。为此，他愿意付出代价疏通关系。此前，王勇曾在北京的多个商品房项目排号，但均一无所获。

随着“限价令”导致新房供应量减少，北京已正式进入“房荒”时代。在多个高价地“护航”下，无论普通住宅还是高端住宅，其稀缺价值均在不断凸显，房价攀高的趋势恐难逆转。但多位业内人士指出，京城房地产市场已出现非理性爆棚的局面，部分区域价格虚高，风险值得警惕。

“日光盘”真相

对于在7月开盘的房地产开发商来说，房子从来没有卖得这么好过。

7月15日至21日的一周内，北京有三个普通住宅项目入市。其中，位于大兴黄村的中建·国际港项目在开盘时就创造了1462套房源当日售罄、认购金额达37.9亿元的纪录。此外，首开熙悦山、金融街·融汇也实现了开盘当天全部售罄。

此后一周，“日光”仍在延续。7月27日，位于平谷区马坊镇的首城汇景湾项目首次入市，仅推出320套房源，却吸引了1400多人现场购房，320套房源当天被认购完毕，销售金额近4个亿。同日，位于房山区城关镇的中冶·蓝城推出174套房源，仅5个小时即全部实现认购。

开盘售罄的现象还蔓延到高端住宅。除先期销售的纯别墅项目鸿坤·林语墅外，售价在55000元/平方米的四合上院、34000元/平方米的龙湖·长楹天街等中高端楼盘，均在开盘当天被抢购一空。

“上次出现这种局面还是在2009年。”一位从事房地产业多年的开发商告诉中国证券报记者，除“日光盘”外，当月开盘的其他项目也表现出很好的销售成绩，大部分新房项目只剩尾房待售。

然而，这种热销的局面与数据似乎并不相符。来自北京市住建委的数据显示，2013年7月，北京纯商品住宅(不含保障房)网签6023套，环比上月同期下降27.6%，比去年同期下降37.2%。

一方面是市场的热销，另一方面却是数据的走低。对此，链家地产市场研究部张旭认为，这说明市场需求旺盛，供应量却相对不足。有统计显示，北京7月仅有21个项目开盘，较上月的开盘量萎缩近四成。

事实上，今年以来，北京市场的房屋供应便始终处于低迷状态，导致市场面临“一房难求”的局面。正如王勇排号近半年却一无所获一样，一位开发商向记者透露，其新开盘的项目中，有相当部分被各种“关系户”预订，留给普通购房者的房源很少。在普通住宅项目中，这种情况尤其普遍。

多数业内人士认为，“新国五条”后祭出的限价政策，使得不少开发商迫于利润压力而延期开盘，减少了房屋的短期供应。除北京外，其他一线城市也出现了这种现象。

   此前两年北京土地供应相对不足，也导致市场缺少足够供应。但从市场实际表现看，目前购房需求的各个阶层，“刚需”、“改善”以及“高端”主动释放都较为旺盛。不少从业者认为，北京等热点城市的“房荒”局面还将持续一段时间。

价格虚高现端倪

在“房荒”背景下，房价上涨的动力充足。根据伟业我爱我家的统计，7月北京新房住宅成交均价超过25000元/平方米，创有纪录以来新房交易均价新高。而在国家统计局的数据中，6月北京新建商品住宅价格以16.7%的同比增速位居各大城市之首。

北京房价上涨的原因包含多重因素。张旭认为，从各均价档位成交量变化看，7月刚需成交量大幅下降，而均价在2万元至3.5万元的中端成交反而大幅上涨。主要是7月刚需楼盘的供应出现不足，使需求可释放的空间缩小。

另一方面，7月以来，北京的夏家胡同和孙河连续诞生两宗“地王”，楼面价均在4万元/平方米以上，极大地推高了市场对房价的预期。针对通州地价的不断攀高，华远地产董事长任志强在近期的“华远·好天地”商业项目的揭幕仪式上表示，下一步通州房价会达到四五万元。

   值得注意的是，中高端项目供应比例增加，与此前的土地供应不无关系。

上述开发商向中国证券报记者表示，尽管此前两年北京房地产用地供应量较大，但相当部分土地属于划拨供应，另有部分属于保障房和商业、公建地块，挤压了纯商品房地块用地的供应量。与此同时，配建制度的存在又将保障房成本转嫁到商品房土地上，最终造成商品住宅地块供应不足、成本偏高。

据悉，在土地成本攀升至一定水平时，开发商便倾向于推出中高端住宅，从而获得足够的利润。从今年上半年成交的几宗地块不难看出，北京六环的地价门槛已经接近2万元/平方米，使得普通住宅的供应进一步被挤压，价格不断上涨。

分析人士认为，对于房屋供不应求的一线城市来说，无论高端住宅还是普通住宅，其升值潜力毋庸置疑。但在局部区域，房价已出现非理性过热的端倪，不仅上涨乏力，且由于背离了市场购买力，甚至出现滑落的风险。

其中，按照孙河地块超过4万元的成本，未来该区域的房价将达到8万元/平方米的水平。而按照通州台湖接近2万元的成本，未来的房价则会达到3.5万元/平方米。届时这种房价水平能否为市场接受，还是未知数。

融创中国董事长孙宏斌近日表示，“不相信北京房价会一直涨下去。”多数业内人士认为，按照当前的疯狂局面，个别区域可能会复制此前望京和通州的房价走势，即销售停滞，个别项目价格甚至一度出现腰斩。