房地产“黄金十年”将终结

□大摩华鑫基金研究管理部 周宁

过去10年国内房价普遍上涨10倍以上，市场对于未来中国房地产何去何从依然争论不休。若将过去伴随房价快速上升，参与方挣得盆满钵满的10年称为中国房地产的黄金10年。站在当前时点上，笔者倾向于认为中国房地产的黄金10年已临近结束。

寻究过去10年房价快速上涨的根源，大致有三方面主要原因：

首先是刚需的释放。一方面，1998年住房改革制度的颁布，将延续了近半个世纪的福利分房抛向市场，按揭信贷等政策支持将城镇居民改善住房条件的需求彻底释放，过去十余年城镇居民人均居住面积由约20平米上升至2012年的33平米即是最好的说明；另一方面，过去十年是我国城镇化推进速率最为陡峭的十年，每年两、三千万非城镇人口进入城市定居，新增城镇人口的居住需要对城市住房形成巨大的需求。

其次是投资性需求的急剧膨胀。投资是货币化的产物，中国人历来有高储蓄习惯，加之过去十余年我国外汇储备快速增长、社会货币投放激增，购置房产不失为最好的财富配置方式。而房价快速上升配之以高杠杆按揭，房地产投资回报数倍放大，投资和投机需求均急剧膨胀。

最后是非健全制度下的商品房供应短缺：多层次住房保障体系的缺失造成住房需求全部走向商品房市场，其次土地供应不足、投资开发主体囤地不开工等造成供给不足，另外土地制度的双轨制造成大量小产权等住房供应得不到确权，从而变相加剧了住房供应的不足，供需矛盾的持续只能以价格的上涨来调解。

时至今日，重新梳理供需矛盾的格局变化，中国房地产未来的演进路线也许会逐渐清晰。

第一，从改善性需求来看，当前我国城镇居民人均居住面积已达33平米，已接近甚至超越一些发达经济体的水平，且随着我国房屋竣工面积的增长，该指标仍在进一步改善，达到该水平之后，我国总体改善性需求对住房新增需求的边际压力将逐渐减弱。

第二，从城镇化来看，2012年我国官方的城镇化率为52%，过去十年城镇化率年均增长约1.3个百分点，根据我国政府制定的城镇化率目标来看，未来年均新增城镇化率约1个百分点，且呈逐渐下行态势。

第三，从投资性需求来看，目前我国主要城市均执行较为严厉的限购限贷政策，政策目标精确打击投资投机需求，力求住房去投资化。从实际执行来看，政策也确实能够有效遏制多数投资、投机性需求。

第四，从我国住房供应能力来看，与十年前我国商品房竣工3、4亿平米相比， 2012年我国商品房竣工面积达9.9亿平米，其中住宅竣工面积达7.9亿平米，2012年我国新开工商品房面积17.7亿平米，其中住宅约13亿平米，商品房的供应能力已大幅改善，也许今后更需关心的是新增房屋是否会过剩的问题。

第五，在住房制度方面，保障房建设依然是政府完善住房体系的重点工作之一，土地制度改革也有望化解多年来土地供应不足、小产权房无法合法流通的矛盾。另外，我国购房群体过度年轻化透支潜在需求，当前房价水平下普遍较低的租金回报率水平，也在一定程度上预示着未来购房需求将不可持续。

总体来看，我国房地产发展的黄金时期已经过去，当买房逐渐变得不再激动人心，而更多是一种惆怅和无奈时，大环境的任何风向变化都有可能改变房地产市场的趋势。