高配建低溢价宽资金“地王”是这样炼成的

□本报记者 张敏

随着孙河新“地王”的诞生，短短一个月内，京城“地王”连续两次被刷新，且两宗“地王”单价均在4万元/平方米以上，孙河地块楼面价甚至达4.4万元/平方米。在4万元的水平上，如此高的“地王”频率，为历年来所罕见。

自去年7月万柳“地王”诞生以来，北京“地王”的门槛就被抬到4万元水平。按照当前趋势，地价涨势不会就此打住。一线城市的地价凭什么那么贵?“地王”的诞生究竟有何逻辑?业内人士认为，制度设计中的高配建、低溢价，以及房企资金链宽裕，成为催生“地王”的重要因素。未来一段时间，这将继续成为“地王”频出的推手。

成本转嫁产生“地王”

孙河地块虽然成为新科“地王”，但其计算方式并不为外界所熟知。一些业内人士表示，按照23.6亿元的总价和不超过8.17万平方米的建筑面积计算，单价应在28900元/平方米。这一价格不足以成为“地王”。

开发商则有着另外一套算法：按照33000平方米公租房的配建规模，以及6500元/平方米的政府回购价格计算，这部分保障房的成本在2.15亿元。除去上述成本，商品房部分的土地价格为21.45亿元，规划建筑面积约为4.87万平方米，这个价格所体现出的土地单价恰好为4.4万元/平方米。

一位开发商在现场向记者表示，若再算上托幼用地和医院用地部分，商品房用地的楼面价将超过5万元，“成本相当高。”

   从这种计算方式不难看出，孙河地块之所以成为“地王”，主要原因在于保障房和公建等部分的成本转嫁到商品房地块中，推高了商品房地块单价。按照华远地产董事长任志强的说法，配建制度是高地价重要推手。

从近几年土地市场表现来看，任志强所言不无道理。除孙河“地王”之外，本月初成交的“夏家胡同地王”，以及去年的“万柳地王”，均承担了相当部分配建任务。而在配建制度推出伊始的2009年，“广渠门外15号地”和“广渠路10号地”两宗地王项目，也均承担了配建保障房的任务。

“开发商要在北京拿地，就必须接受配建条款。这样一来，保障房部分的利润损失就必须要商品房来承担。”去年曾在北京拿地的某大型房企负责人表示。

事实上，政府部门在推出配建制度时，并没有想到会推高地价。随着保障房建设任务的扩大，政府部门提出将保障房地块与商品房地块捆绑出让的办法，让开发商承担部分建设任务。近几年，北京保障房用地出让和保障房建设任务完成较好，但从高价地频出的现状不难看出，这一政策的副作用正在逐渐发酵。

溢价率锁不住地价上涨

在孙河“地王”的出让中，还有另外一项值得深究的条款：最高限价———企业报价达到价格上限后，便转入竞争保障房面积的阶段。

业内人士事后分析，如果该地块的价格上限能够有所提高，那么在保障房阶段的竞争就不会过于激烈，其商品房地块的价格也不会攀升至“地王”高位。按照23.6亿元价格，孙河地块的溢价率仅为49.4%。

如今再做这种“复盘”似乎并无意义，但最高限价的设定颇有学问。在孙河地块的价格拍到23亿元时，现场观摩的一位开发商就小声说，“快到上限了。”他手中拿着一张事先做好的表格，在上面填写每一轮报价和相应溢价率、单价等指标。果不其然，短短6轮报价之后，主持人便宣布报价触及孙河地块的价格上限，将进入竞报保障房面积阶段。

按照这位开发商的观点，如果政府部门对一宗土地实施最高限价，其价格上限通常会在底价的基础上，上浮接近50%的水平。也即设定价格上限的目的，是要将土地的溢价率控制在50%以内。

为何要做这种设定?知情人士表示，按照国土部的规定，如果一宗土地的溢价率超过50%，国土部便视为“异常交易地块”，并对该地块拿地、付款、开发和销售过程进行全程重点监测。此种最高限价的设定，被认为是对上述监测的规避。

梳理近年来北京土地的溢价率不难发现，溢价率在49%-50%之间的地块占相当比例。今年5月通州台湖一宗土地的出让中，由于并未设置最高限价，结果便使溢价率冲高至230%。

最高限价的设定，对土地成本有着不小影响。除孙河“地王”外，在夏家胡同地块的出让中，政府部门将最高限价“反常地”设定在17.7亿元，使得其溢价率仅为35%。这也造成企业在竞报保障房阶段频繁出手，使得保障房的配建规模与商品房部分大致相当，并将商品房地价推升至4.2万元/平方米“地王”水平。

钱多地少局面难改

配建政策和最高限价的规定，已经实行了三年多。2011年下半年至2013年间，这种“苛刻”条款曾将不少开发商拒之门外，但从去年下半年开始，房地产企业表现出十足底气。

今年在某一线城市重要地块开拍前，政府部门曾组织业内人士座谈，并称房企拿地热情高涨，制度制约似乎无计可施。

当前房地产企业手中资金充裕确是事实。根据国家统计局数据，1-6月，全国房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1-5月份提高0.1个百分点。业内人士认为，尽管部分房企存在后期高息还贷的压力，但当前房地产行业的资金状况仍处于最好水平。

   相比之下，一线城市的土地供应则面临不足窘境。按照官方统计，上半年四个一线城市土地供应量同比大增。但按照任志强的说法，由于此前土地供应偏少，加之保障房用地的挤压，商品房用地实际上是负增长。

在今年的北京土地市场，一宗品质相对较好的地块，动辄迎来十多家竞标者，且大部分是品牌房企。这与前两年经常出现的竞价人数不足以致于流标、流拍的情况大相径庭。

业内人士认为，随着广大三四线城市供过于求的风险凸显，大型房企还将继续向一线城市回归，对一线城市土地的需求较强烈。在“钱多地少”的局面下，未来地价还有继续攀高的动力。

值得注意的是，随着土地市场回暖，招标出让方式逐渐减少，以“价高者得”为原则的拍卖出让渐成土地交易主流。多数分析人士认为，在配建制度等的作用下，这势必成为一线城市地价上涨的重要推手。