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政策基调从紧房地产股权再融资短期难开闸

中国证券报2013年07月05日02:01分类:新华社报刊

□本报记者 张敏

近期,上海绿地借壳金丰投资登陆A股的传闻甚嚣尘上,引发各界对于房地产股权再融资是否开闸的关注。据中国证券报记者多方了解,即便上述公司成功实现借壳上市,房地产再融资短期内恐难放开。

分析人士一致认为,当前全国房价上涨势头明显,局部市场仍需降温,房地产企业的资金状况整体较为充裕,因此房地产调控政策短期内不可能松绑。而一旦股权再融资渠道开启,流动性收紧对楼市带来的影响将极大地抵消。

政策面保持高压

自2010年房地产企业上市、重组、再融资被叫停至今,已有近三年时间。虽是出于房地产调控的考虑,但其对A股房企融资能力的削弱,极大地影响了A股和H股上市房企的格局对比。

近三年,房地产企业的A股上市之路几乎被堵死,大多数房企均尝试登陆香港市场,如融创、卓尔、旭辉等企业实现直接上市,绿地则在收购盛高置地后曲线登陆港股。此外,万科、招商、金地等房企通过收购H股公司的方式拓宽融资渠道。

房地产企业对海外融资的青睐,也凸显内地融资的困境。某港股上市房企负责人向中国证券报记者表示,海外融资的平均成本低,放款速度快。对资金密集型的房地产业而言,更受企业青睐。

但对于国内再融资的前景,该负责人称:“只是期待,不敢奢望。”据统计,2013年上半年TOP50榜单的上市开发商中,只有10个是在A股上市的企业,其余都是在香港上市的内房股或香港本土开发商。

房企股权再融资渠道被关闭,更多是基于房地产市场形势的判断,并落实房地产调控政策的结果。多数分析人士认为,在当前的市场形势下,股权再融资短期内仍难以放开。

来自国家统计局的数据显示,5月全国70个大中城市中,有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨,其中北上广深四个一线城市的涨幅均超过10%。同时,各地不断涌现高价地,推高后市房价预期。当前的市场形势,与上述政策推出时的情形相比,有过之而无不及。

分析人士认为,“国五条”出台以来,政策从紧的基调仍未改变,短期内上市房企再融资的渠道难以开闸。值得注意的是,近期银行流动性收紧,意在推进经济增长方式的转变。如此时开启股权再融资渠道,其对楼市调控将带来不利影响。

企业短期不差钱

虽然不断有房企呼吁股权再融资开闸,但事实上,当前房地产企业的资金状况远未到“撑不住”的时候。相反,其现金流状况正处于近两年来最为宽裕的水平。

国家统计局的数据显示,今年1-5月,全国房地产开发企业到位资金45115亿元,同比增长32%。其中,受房地产销售放量的影响,定金及预收款的增速达到57.9%;个人按揭贷款则增长61.7%。

近期不少一线城市推行限价政策,而多数房地产企业宁愿推迟开盘,也不愿选择降价销售,足见其资金充裕程度。不少分析人士认为,即便流动性持续收紧,按照当前房地产企业的资金状况,仍足以维持年内市场的平稳运行。

多家机构的报告对后市也做出一致预判,未来一段时间,房地产市场的成交量将逐渐从低迷中恢复,房价虽受政策影响难以大涨,但仍具备充足的上涨动力。若热点城市供需关系不能很快改善,房价上涨动力就将继续存在。

对于在内地融资的房地产企业而言,真正的危机在于今后的偿债压力。来自用益信托的集合信托发行数据显示,受流动性偏紧的影响,6月集合信托融资规模较5月略有下降,当月的融资主力依然是房地产信托。受房地产信托发行占比突增影响,6月最后一周新发行产品的预期收益翘尾。

信托融资是近年来内地房地产企业的主要资金来源之一。有业内人士指出,今年下半年一些房地产企业将迎来信托兑付的高峰期,并将给企业带来一定的资金压力。该种压力是否会传导至市场层面尚难预估,但若流动性持续收紧,明年年初的房地产企业无疑将面临一段痛苦的日子。

此外,在融资渠道不足的情况下,大量的民间资本通过私募的形式也进入房地产业,虽然一定程度上缓解了资金饥渴,但由于私募对投资回报要求较高,若未来项目不能实现较高的利润率,同样将遭遇偿债压力。

在政策持续高压、市场长期走势不甚明朗的情况下,企业的盈利能力将受到不小的挑战。在度过最轻松的时段之后,接下来房企高成本融资的压力也将逐渐凸显。

[责任编辑:周发]

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