广发基金邱炜：借道REITs分享美国房地产复苏红利

□本报记者 常仙鹤

“鸡蛋不要放在一个篮子里”是大家烂熟于心的资产配置定律，6月A股的大幅波动使资金亟需寻找新的出口，美国经济和楼市的双复苏无异为投资者提供了优化资产配置的契机。近期，国内金融机构也瞄准了美国房地产复苏的时机，广发基金和国泰基金分别有一只投向美国房地产行业的QDII即将发行。广发美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜表示，美国经济复苏超预期，未来美国仍然是先进科技、先进模式的代表，房地产尤其是租金收入将保持稳定向上的趋势，投资美国房地产能够分散风险，避免单边市场下跌带来投资收益损失，同时又能获得较为稳定的现金流，且具有一定的资本增值机会。

中国证券报：广发开发REITS指数基金的契机是什么?

邱炜：从去年四季度开始，美国经济复苏趋势确立，房地产行业也慢慢复苏，而且将来保持这个趋势的可能性较大。由于美国是自由市场经济，房地产出现暴涨暴跌的几率较低，基本能保证多数年份都温和上涨，比CPI或者GDP增长略高，大概能保持10%-15%的涨幅。如果美国这一轮房地产复苏起来，很有可能维持这种走势。考虑到美国房地产开发市场是一个相对小众的市场，新房成交量占总房屋成交量的比例不到8%，REITs实现了将成熟商业物业打包并在交易所上市的完美结合。广发美国房地产指数基金跟踪的正是MSCI美国REITs指数，采用被动式指数化投资方法，为投资者提供一个投资于美国RE-ITs市场的有效投资工具。

中国证券报：REITs指数的收益来源有哪些?会受到哪些因素的影响?

邱炜：REITs的收益来源有三个：房价每年的上涨幅度、每年的租金收益以及二级市场投资者的投资信心。作为交易所市场的品种，RE-ITs的长期价格取决于其基本面情况。作为普通投资者，只需关心美国整体的宏观经济走势即可。但短期内，会受到市场供求和投资者情绪波动的影响。

MSCI美国REITs指数1994年12月发布，从1995年1月1日到今年一季度，18年来它的年化收益达到11.5%。根据彭博资讯统计的数据，截至今年一季度，REITs指数2002年以来的累计收益达到354.36%，同期标普房地产开发商指数的累计收益为156.88%。未来随着美国经济稳定复苏，REITs指数仍将稳定上涨。

中国证券报：美国宣布下半年将退出QE，未来如果加息会不会对REITs指数带来较大冲击?

邱炜：众所周知，加息的前提是通胀高涨，通胀将增加购房者的购买成本和开发商的贷款成本，所以受到冲击的是新房销售，开发商首当其冲。但REITs产品间接持有实体物业，基本收益来源于物业升值和稳定的租金现金流，再加上二级市场投资者情绪所体现的交易波动收益。当加息周期来临时，虽然由于买卖双方的成本导致成交不活跃，但由于通胀的因素，房价是向上的，租金是上涨的，租金下跌的概率较小，故总体来讲加息周期对REITs基本收益是绝对利好，唯一的利空因素就是和开发商一样可能面临市场投资者情绪的波动。