龙头房企市场份额进一步提升上半年大多采取提价策略

□本报记者 姚轩杰

上半年房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势，大型房地产企业顺势加大推盘力度，销售业绩有较大幅度增长，拿地热情高涨。日前，中国指数研究院发布52家品牌房地产企业年中销售业绩报告显示，50%的房企在上半年销售额突破百亿元，万科销售额达到843亿元，排名第一。品牌房企在上半年大多采取了提价策略，行业龙头市场份额进一步提升。

业内人士指出，下半年房地产调控政策或保持平稳，但不排除部分城市应对房价上涨压力而出台针对性政策。此外，下半年货币政策宽松幅度有限，房企融资成本将上升，这在一定程度上对土地市场会起到降温作用。

五成房企销售过百亿

数据显示，销售业绩行业领先的52家品牌房企中有26家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海、恒大五家企业位列榜单的前五位，销售额都突破600亿大关，万科累计实现销售金额843亿元，继续位列行业第一。

在房地产调控持续深入的背景下，行业龙头企业的市场份额进一步提升，且房地产企业之间的竞争亦日趋激烈。2013年1-5月份，万科、保利、中海三家第一梯队的房地产企业的市场份额分别为2.71%、1.98%、2.00%，较2012年末分别提升了0.52、0.41、0.61个百分点，龙头企业规模优势进一步凸显。与此同时，销售额在300亿元以上的第二梯队的房企之间的竞争也日益强化。2013年上半年，销售额在300亿元以上的企业由去年同期的6家扩大至9家。

此外，品牌房企还在上半年采取了“提价策略”。1-5月份，十大代表企业中仅保利、中海两家企业的销售均价出现结构型下调，其余8家企业的均价涨幅均在5%以上，其中万科、龙湖、世茂三家房地产企业的销售均价亦较上年同期增长了10%以上。

2013上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%，2012年下半年为47.0%。但品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%。由于竞争激烈，土地价格不断被抬高，地王频现。

此外，房企联合拿地从早先“抱团减压”逐步演变为目前的“强强联合”。3月29日，保利地产联合安徽本土房企安徽新华投资集团拿地，获取土地成本优势、快速实现本土化的举措；6月27日，万科、保利两家房企在重庆合作竞得商业地块。

完成全年目标难度不大

展望下半年，多数房企完成全年目标的难度不大，尤其是部分企业的可售货量充足，下半年超额完成全年目标将是大概率事件。

对于公众关心的调控政策而言，虽然主要城市的房价仍然涨势难改，但决策层调控加码的可能性较小。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，主要原因是宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为经济增长的重要支柱，不太可能出台新政打压。

而且，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。但随着一些热点城市特别是一线城市房价上涨压力的持续加大和房企拿地热情的相对高涨，不排除地方政府会出台针对性政策来缓解房价上涨压力。因此，品牌房企仍需警惕这些城市的调控政策调整的可能，采取审慎、稳健的经营策略，并保持安全的现金状况以应对市场的变化。

此外，预计下半年货币政策宽松的幅度有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，业内人士预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年下降。