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冰冷裁员短信勾勒北京小房企窘境

中国证券报2013年06月15日02:22分类:新华社报刊

□本报记者 张敏

房地产销售员周杰(化名)离开原公司已有半个月,他仍然保留着那条裁员短信:因公司业务调整,决定裁撤部分销售人员……请于一周内办理离职手续。

冰冷的短信背后是公司决策者的无奈。近两年,这家小房企未能在北京公开市场获取一宗土地,此前“五盘齐发”的销售局面,如今只剩下零星的尾盘待售,过多的销售员已成累赘。

在房地产调控持续深入的大背景下,不少身处北京的小房企举步维艰。在这轮人员变动中,周杰的不少同事跳槽到项目充足的大房企,个体流动尽显“大鱼吃小鱼”的竞争态势。随着一线城市房地产业门槛的提高,“小鱼”翻身的希望渺茫。

销售队伍缩水

去年12月到今年5月,周杰只卖出4套房,这样的销售业绩只相当于他最好时的零头。

“85后”的周杰2010年入职这家小有名气的房地产公司。

   凭着机灵勤奋,他的季度销售业绩一度位列公司第二名,曾被评为明星销售员。

2011年是周杰从事房地产业以来最好的年份,从下半年开始,公司连续推出位于通州区和大兴区3个项目,并受到市场热捧。那段时间,周杰忙得几乎没有休息日,他每月至少可销售四五套房。作为回报,他的月收入可达5万元。2012年上半年,公司又推出两个项目,周杰被调到新项目上,并继续保持着不错的成绩。

   今年以来,这位明星销售员开始变得“无所事事”。曾经的“五盘齐发”,目前只剩下一些尾房待售。这些尾房户型不好、楼层差,有的还存在质量问题。看房的人越来越少,周杰和他的同事经常在销售中心打牌,一些业绩较差的同事陆续辞职。

周杰一度也有辞职的念头,由于业绩不佳,提成少,他只能吃老本。公司领导告诉他先不要走,很快就有一个新项目开盘。然而,原本计划在去年12月开盘的项目始终无法获批预售证。

在这轮裁员中,周杰所在的公司共裁掉三分之一的销售员,算上此前陆续辞职者,现有的销售队伍不足去年一半。与他一起被辞退的同事中,不少人入职一家大型上市房企。该企业在北京有3个在售项目,下半年还有一个大型项目在昌平开盘。有些同事则去了销售代理公司,虽然提成不高,但凭借公司的资源,不愁无房可卖。另有一些人选择了颇有前景的房产中介行业。

尽管并不想离开熟悉的通州,但如果有更好的机会,周杰仍愿意在大型房企供职。“大企业平台好,说出去也是一种资本。”周杰说,如果干得好,还有晋升机会。

望“尘”莫及

从后面发生的事情来看,如果再给周杰的老板一次机会,恐怕他还是会做出裁员决定。

5月20日,位于北京通州区台湖镇的两宗土地进行现场拍卖,最终成交的楼面价接近2万元/平方米,这恐怕最能令老板感到唏嘘:土地的拍卖时间恰恰在裁员短信发布次日;而两宗土地的位置,与该公司的一个项目仅咫尺之遥———2011年这个项目开盘时,售价还没有如今的地价高。

虽然从项目行驶不到1公里,就能看到被追捧的台湖地块,但土地市场的热闹,似乎与这家公司无关。公开数据显示,从2011以来的两年多来,周杰所在公司未能在北京公开市场获取一宗土地,这也难怪为何在已有项目售罄之后,公司始终没有补充“弹药”。

这家以开发中高端项目为主的房地产公司成立时间不足6年,2009年至2010年,公司在北京通州及周边拿下数宗土地,其中不乏高价地块。此后在项目销售中,也曾因较高的定价而引发市场关注。但2011年初,房地产调控政策强势出台,通州楼市剧烈震荡,公司的高价盘项目一度滞销,最终不得不降价销售。

资金实力和政府关系是决定拿地成败的重要因素。近年来,北京土地价格渐高,土地市场变成“大佬的游戏”,类似于这家公司规模的中小房企甚难插足。

在政府关系方面,该公司的成绩可以用糟糕来形容。2010年上半年,该公司旗下一家子公司因拖欠土地出让金,被暂停拿地资格。在众多优质企业竞争下,这样的“前科”足以毁掉其在北京拿地的前景。

2013年北京土地市场可谓“尘土飞扬”。在供地饥渴效应下,几宗位置并不优越的地块,在拍卖中受到各路资本热捧,望“尘”莫及之后,小房企唯有断臂求生。

小房企恐“有去无回”

在当前的北京房地产界,小房企裁员现象绝非个案。今年初,一家上市房企就因可售项目不足而裁撤了大量销售和行政人员。更有些深陷资金链泥潭的企业已开始出售项目,裁人更是不在话下。

我国房地产业正处在集中度提高的过程中。兰德咨询发布的报告认为,未来5年内,将有30%的房地产企业被淘汰,其中以中小房企为主,这正是不少人所说的“大鱼吃小鱼”。

在北京房地产界,一度活跃着为数不少的小型房企,他们握有一些位置相对不错的地块,也曾在前几年的市场风潮中分得一杯羹。如今多数小企业已淡出市场,但梳理其发家历程,却发现其路径难以复制。

一位资深从业者向中国证券报记者表示,这些小房企通常与区县政府有着良好合作关系,一些企业的法人甚至有过在政府部门任职的经历。凭借这层关系,企业得以划拨和协议出让的方式获取土地,并从银行获取首笔开发贷款,然后掘取“第一桶金”。

如今,土地收储和银行信贷日渐规范,没有足够的资金实力,单纯靠走“政府关系”的路线,已难做大做强,而后者恰恰是小房企赖以生存之道。因此,在完成首批项目的开发后,多数小房企难以为继。

另一方面,持续多轮的房地产调控,正在使房地产业的资金密集属性凸显。虽然小型房企仍可通过合理的公司治理,存在做大的可能性,但相比大房企,其资金实力、风险抵抗力无疑有明显缺陷。房地产业强者恒强的“马太效应”已经凸显,尤其在一线城市,小企业要想翻身已是难上加难。

去年年初,周杰所在的公司一度燃起做大的野心。他们从某知名上市房企高薪挖来数名高管,任职战略、品牌等重要部门。但不到一年时间,这些引进的人才已大半离职,其理由很简单:看不到发展前景。

[责任编辑:周发]

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