房地产信托收益率或继续小幅下降

□北京恒天财富 侯仁凤

5月8日信托业协会公布数据显示，一季度房地产信托占比从去年四季度的9.85%下降至9.4%，很多投资者会得出房地产信托增量放缓的判断。事实上，据恒天财富统计，截至2013年一季度末，房地产信托新增1532亿元，同比增长247%。那么占比下降的原因何在?

根据房地产信托的发行期限和分布来推算，2013年4月至2014年底是信托到期比较集中的时期，共有956只，约1886亿元房地产信托产品到期，占全部房地产信托规模的89.26%。未来两年间，2013年三季度为全年兑付高点，约190只，390亿元房地产信托产品到期，占全部房地产信托规模的18.47%；四季度到期规模有所缩减，约130只，279亿元房地产信托产品到期。2014年一季度和四季度房地产信托产品到期规模基本持平，二、三季度为兑付高峰期，但到期规模相比2013年有所下降。

目前投资者普遍谨慎，那么房地产信托究竟被谁持有了?据统计，自2012年二季度以来，房地产信托的主要形式开始从集合信托过渡到单一信托，从2012年二季度至2013年一季度，单一资金在房地产信托中的占比分别为53%、55%、57%、65.36%，说明机构客户、大资金对房地产行业持乐观态度。

房地产信托的风险究竟有多大?首先，从房地产行业本身来看，从2012年下半年开始，房地产销量数据好转，房价企稳回升。2013年是政策和市场的博弈阶段，新“国五条”细则的出台对销售的影响将决定房地产行业在2013年的复苏态势。长期来看，新型城镇化为房地产增量市场开拓了空间，行业基本面有支撑，房地产市场有望维持平稳发展。

其次，从房地产信托在房地产行业整体融资的规模来看，房地产信托在经历了2010年到2011年上半年的高速发展后，进入平稳发展期。2012年开发商新增资金96538亿元，其中房地产信托新增资金3163亿元，占比仅3.28%，房地产信托资金占整个房地产新增资金比例不高，相比2011年的4.32%有所下降，房地产信托信用风险整体可控。

从收益率走势来看，自2012年3月以来房地产信托最低档平均收益率低于10%。

2012年12月平均预期年化收益率为9.47%。房地产信托收益率下降的原因除了货币政策宽松，资金成本下降以外，还包括随着楼市销售回暖，房地产开发融资的风险溢价降低。

未来我国城镇化仍处于快速推进期，预计到2015年我国城镇化水平将达到52%左右，2030年将达到65%。该指标相比发达国家的70%还有一段距离，我国房地产行业仍具发展潜力。

房地产行业的红利尚未终结，2013年房地产信托将迎来兑付高峰期，因此新增规模和占比都将维持低位运行，收益率可能会继续小幅下降。