北京二手房成交放大 市场占比或提升

□本报记者 张敏

北京市住建委数据显示，元旦假期前两天，北京成交二手住宅99套，这一数字创下近三年同期成交量新高。业内人士认为，由于土地供应减少，未来新房的供应量将可能受到影响，二手房交易在市场中所占的比重将有所扩大。二手房交易量占据主流，可在一定程度上缓解新房供应不足带来的市场波动。

成交量维持高位

北京市住建委数据显示，元旦假期前两天，北京共成交二手住宅99套，远高于2012年同期的12套。即便与2011年同期相比，成交量也有明显提升。业内人士认为，二手房成交量回到本轮楼市调控开始前的水平，表明存量房市场已率先从调控带来的低谷中走出。在新建住宅成交量尚未恢复到调控前水平的情况下，元旦期间北京二手房成交量保持高位，被认为是延续了2012年的交易“惯性”，反映出楼市整体继续上行的势头。

2012年9月以来，北京二手住宅月成交量稳步回升。2012年12月，北京二手住宅成交17920套，不仅比11月上涨24%，同时还创下近23个月新高。

链家地产刘家窑门店的业务员小李告诉中国证券报记者，元旦期间，咨询二手房的客户没有明显减少。对于客户的心态，他表示，主要是担心未来房价继续上涨，想尽快出手。

近几个月来，北京二手房交易价格也有所上涨。伟业我爱我家提供的数据显示，2012年全年，北京二手住宅成交均价为24594元/平方米，同比上涨8%。其中，2012年12月，北京二手住宅成交均价达24614元/平方米，为全年高点。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，年底二手房价格冲高，主要与中低价位房源供需矛盾紧张有关。此外，近期北京不断成交高价地，新房开盘价格也有所攀升，这不仅导致二手房业主提高报价，同时带来房价上涨的预期。

多家中介机构表示，由于距离春节尚有时日，加之刚性需求仍在释放，1月北京二手房交易量将维持相对较高水平。在需求的带动下，二手房价格仍有上涨动力，并可能维持稳中有升的势头。

潜在供应量大

与元旦假期前两天的新房成交量相比，北京二手房交易所占的比重相对较小，若从长周期来看，二手房交易已成为北京市场的主流。数据显示，自2009年以来，北京二手房成交量已经连续4年超过新房成交量。其中，2012年全年北京共成交二手住宅14.4万套，比新房成交量多出2万多套。

对于市场容量较大的一线城市来说，出现这种现象并不意外。业内人士认为，当前北京新增土地供应减少，并呈郊区化趋势，使新房供应受到影响。相比之下，此前已经交易的房屋也逐渐投放市场，以二手房的形态实现再交易，使得当前二手房成为北京楼市成交的主体。

此外，与地段相对偏远的新房相比，北京二手房源多位于配套丰富、交通便利的成熟区域，更受市场青睐。伟业我爱我家市场研究部研究员孔丹向中国证券报记者表示，当前北京二手房的成交区域多位于四环以内，而新房交易则集中在五环以外。

孔丹还认为，随着北京优质区位地块开发殆尽，未来新房供应十分有限，而二手房交易范围还将外扩，其在市场中所占比重有望进一步增加。对于一线城市的房地产市场来说，二手房交易占主流将成为未来趋势。

事实上，二手房交易量上升，一定程度上可以缓解新房供应不足带来的市场波动。根据北京市土地整理储备中心的数据，2012年北京市共成交商品住宅用地276公顷，同比减少35.9%。土地供应不足，加之存量房屋的持续消化，也带来了未来新房价格上涨的预期。

业内人士认为，当前北京二手房市场潜在供应量巨大，可以较大程度缓解市场供需压力，从而稳定市场走势，减少房价波动。此外，由于对楼市环境变化反应敏感，二手房市场往往被认为是房地产市场的风向标。