房地产基金“狂飙突进”风险暗涌

□本报记者 张昊

在房企资金链紧张背景下，今年房地产基金狂飙突进，保守估计规模已突破2000亿，成为不少中小房企融资重要渠道。但随着未来监管的强化、进入者的增多以及房地产告别暴利时代，房地产基金的投资风险也在加大，用房地产项目的成功来获得高收益回报的盈利模式难以有效复制。业内人士建议，房地产基金应加速向财富管理领域拓展。

房地产基金“羽翼渐丰”

深圳市宝安区的“勤诚达22世纪”是今年深圳热销楼盘，在这一热销楼盘的背后，不难发现房地产基金的身影。

“勤诚达22世纪”实际上是宝安22区的旧改项目，开发商勤诚达集团通过深圳市瑞恒投资发展有限公司进行运作。公开资料显示，瑞恒投资发展有限公司共有7名股东，其中深圳市勤诚达集团有限公司只持有其中1%的股权，而49%的股权由三家有限合伙公司持有，分别是深圳市鼎鸿信瑞恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业，分别持有项目公司11%、16%、22%的股份。而鼎鸿信正是一家房地产基金公司。“通过有限的自有资金，利用房地产基金撬动整个项目，这样的做法越来越普遍。虽然开发商持有的股份较少，但最终的利益分成可能有另外约定。”一位深圳地产人士告诉记者，“勤诚达22世纪”所采取的模式，是房地产基金参与项目运作的常见手段。

对此，鼎鸿信资产管理有限公司并不愿透露更多细节。公开资料显示，上述鼎鸿信瑞恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业的投资门槛为300万元，合计发行规模为3.5亿元。2010年9月发行，当月完成募集，投资期限18-24个月，年收益为9%(税后)。某地产人士对中国证券报记者表示，目前房地产基金收益水平早已超出9%，而开发商需要承受的融资成本普遍超过20%。

   日前在深圳举行的房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛上，有房地产基金公司表示，今年国内房地产基金规模实现翻番，保守估计也已突破2000亿。而随着开发商资金的持续紧张，以房地产基金为代表的“类信托”融资将成为开发商的重要融资渠道。

诸多环节亟待完善

虽然房地产基金对投资者承诺的收益水平越来越高，但房地产行业告别暴利已是不争事实。房地产基金要实现承诺的高收益，就意味着要寻找高出行业平均盈利水平的项目，这也是行业存在的风险所在。

德信资本董事长陈义枫表示，房地产行业轻松赚钱的时代已经结束，未来要“很辛苦地赚钱”。全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成认为，虽然资金链紧张已经成为开发商常态，但在资本过剩的背景下，流动性依然充裕，寻找为投资者带来收益的项目已经成为房地产基金的头等大事。

房地产基金面临的另一难题，是如何建立长期稳定的融资机制，将原本用来炒楼的资金引向开发周期的前端。这需要房地产基金向财富管理领域拓展，意味着第三方理财将越来越深地介入房地产基金行业。事实上，类似德信资本的房地产基金已经建立自身的财富管理机构。陈义枫介绍，目前德信财富每月募集到的资金为2-3亿。按照他的设想，德信财富形成募集能力之后输出，能够销售、代销自身和同行的基金产品，甚至包括地产基金之外的其他理财产品，最终成为一家泛资产管理机构。

第三方理财机构启元财富总经理葛志华表示，未来房地产基金与第三方理财机构的关系可能越来越密切。锦安财富董事长高岩估计，70%以上的房地产基金是通过私募手段募集。

从目前的情况看，国内房地产基金还存在诸多亟待完善之处。诺承投资管理合伙人王东亮将房地产基金的策略分为四种：有稳定现金流的核心型、核心增益型、增值型、机会型。而在他看来，目前多数房地产基金还停留在第四种类型，即用房地产项目的成功来获得高风险高收益的回报。很显然，这种盈利模式难以有效复制。

未来监管或更加严格

“对于开发商而言，银行贷款从来都是锦上添花，而不是雪中送炭。”招商银行深圳分行行长杨建忠认为，银行的风险偏好注定不能完全满足房地产企业的资金需求。而房地产基金可以发挥“雪中送炭、雨中送伞”的作用。

对一些开发商而言，由于目前的房地产基金多数以债权形式投资为主，高于信托的融资成本，并没有让开发商体会到房地产基金“雪中送炭”的作用。中元地产财务部的王木强认为，“偏债的房地产基金占到大多数，开发商承担很高的预期成本，需要房地产基金能够与其同风险、共进退”。

当房地产基金行业的加入者越来越多，为了保证高额的收益，股权投资成为房地产基金不得不面对的一个选项。由于股权投资需要更长的投资周期，以股权方式介入房地产项目，这也意味着房地产基金要面临更多的不确定性。德信资本董事长陈义枫认为，类似万科之类的房企可能最早获得房地产基金的股权投资，而一些小型房地产公司短时间内还难以做到。陈义枫介绍，房地产基金以股权形式投资需要在房企拿地阶段就开始介入，这需要财富管理机构对于投资者进行更多的说明和引导。

值得注意的是，随着加强银行理财产品监管的预期越来越强，如果房地产基金未来也被纳入更加严格的监管，那么延续目前的发展速度可能会遇到困难。