房地产私募基金：掘金“特殊优势”中小房企

□本报记者 张昊

房企两极分化的格局对房地产私募基金意味着机遇与挑战并存。接受中国证券报记者采访的部分房地产私募基金人士表示，非常关注具有相对优势的中小房企。这些房企有特殊的资源、较强的运作能力、有竞争力的业态，依然具备较好的投资前景。他们认为，房地产行业的整合将造就新机会。

寻找特殊优势

“我们只和中小房企合作。”河山资本董事长曹少山对中国证券报记者表示，与那些回避中小房企的私募基金而言，曹少山的做法显得另类。但这并不等于曹少山看好中小房企今后的走势。

“经过此次调整，房地产市场必然向一些大型房企集中，整个行业的利润率会出现下降，小房企的日子一定会很难过。”曹少山表示，“对于那些没有什么实力的小房企而言，恐怕很难在这个行业待下去。”他认为，如果中小房企的产品没有竞争力，资金没有特别优势，很难与大型房企竞争。不过，曹少山同时表示，河山资本也不会与大型房企合作。“整个行业的利润率往下走，土地财政的格局不改变，挤压的就是开发商的利润。这是一个非常明显的趋势。”

曹少山称，河山资本正在寻找一些“有特别本事的中小房企”。这些“特别本事”包括，有特殊的资源、较强的运作能力、有竞争力的业态。换句话说，曹少山是在通过寻求同优势小房企合作，寻找这个行业中最后的超额利润。

建银精瑞董事长李晓东表示，中小房企应该寻找属于自己的优势，专注于某一方面，否则注定要被行业淘汰。“中小房企也可以专注绿色环保，这并不是大房企的独具优势。”李晓东称，建银精瑞在和大房企合作的同时，也在寻找具备独特优势的中小房企。“我们最近很关注节能环保产品的开发商，如果有一定的竞争力，建银精瑞并没有特别强调合作伙伴的规模。”

整合造就机会

与热衷债权和股权合作的大多数房地产私募基金不同，高和资本提供了另一种思路。高和资本董事长苏鑫对中国证券报记者表示，专注于商业地产的高和资本更多的是通过资产收购的方式来进行项目的运作，苏鑫将这种方式称为“资产精装修”。

“高和资本专注于一线城市和一点五线城市的商业地产机会，我们更在乎项目本身的质量。”苏鑫表示，高和资本的合作对象更多的是中型房地产企业。对于一些小型房企而言，如果项目质量上乘，高和会干脆把项目买过来持有。

“中小房企未来被整合的可能性较大，但并不等于被整合的房企就不是好房企。几个具备各自优势中小房企整合到一起，很有可能是强强联合。”李晓东表示，那种“只想做老大”的心态应该转变，毕竟这个行业的高利润时代已经过去。

对多数追求稳健的房地产私募基金而言，大型房企还是他们合作的首选。德信资本高级经理刘聪对中国证券报记者表示，德信资本只寻找在一个省的区域内具备优势的龙头房企。