房地产基本面预期修正 政策面预期趋稳

行业观点

基本面预期修复。九月成交环比下滑导致市场开始担心行业未来的销售，但我们认为行业基本面预期在四季度会得到修正，因为推盘的下滑是近期成交回落的重要原因之一，四季度伴随供给的放大销售有望再次回升。

政策面预期趋稳。房价是政策预期的最重要影响因素，而六月份房价止跌回升，七月份开始快速上涨，这一房价拐点过程的发生对政策预期和板块估值水平的负面影响最为深刻，由于房价上涨拐点已经出现，未来市场对房价的敏感度会有所下降。

目前市场最担心的政策是房产税。房产税征收是大势所趋，但各国房产税出台至起到土地财政替代作用的周期，至少经历了上百年的时间。所以我国房产税征收城市和税基的扩大过程也并非短期所能完成，未来新试点城市的推出可能加速，但税率和税基的制定超出预期可能性不大，而存量房的征收需要对评估人员的培训和付出更多征收成本，推出的难度也较大，短期房产税并不会对行业产生过多负面影响。

地产的新开工进入筑底回升阶段。因为新开工的增速从11年8月即开始出现明显回落，而12年3月份新开工进入负增长周期，但另一方面成交量在年初即开始放大，地产去库存过程已经实际发生了近半年时间。虽然未来个别月份新开工可能会有数据上的反复，但其筑底回升的趋势已然确立，建议关注新开工回升对地产上游行业带来的投资机会。

投资建议

地产股估值和仓位风险在三季度已经得到一定程度释放。地产指数在三季度跑输沪深300指数5.2个百分点，板块下跌15.6%，相比三季度高点下跌了18.5%。目前一线平均动态市盈率为7.9倍，二线公司约为9.5倍，回到了历史较低水平。根据国金研究基金中心的测算，机构对地产股的持仓比例由季度初的9.89%下降至目前的7.46%，减仓了2.4个百分点。

我们判断四季度成交量将环比回升，地产股估值水平有望一定程度修复，建议增持万科，保利，金地，招商，华侨城，阳光城，中南建设，荣盛发展等一二线龙头。

风险提示

由于降价项目开始进入结算期，企业未来毛利率的下滑会经历一个较长周期。