“金九”寻房“刚需”受挫

□本报记者 刘兴龙 于萍

“金九”是传统的房地产市场旺季。怀揣淘到心仪住所的梦想，备受学区房租金压力的林俊涛踏上寻房之旅。然而，素有北京楼市风向标之称的秋季房展会今年却成了海外投资和海滨房产的T型台，五环以内的项目几乎无处可寻。打定主意守在“城里”的“刚需林”，游走在售楼处和中介之间，买房还是租房?这个问题让人格外纠结。

房展会“扑空”

9月20日是北京秋季房展会的第一天，刚刚走出国贸地铁站，林俊涛的手中就被“夹道欢迎”的人群塞满了各色地产广告。

林俊涛，40岁，15年前来到北京，是一位资深的“北漂”。“我曾经在通州有过一套80多平方米的房子，由于孩子去海淀区上学，2008年把房子卖掉，在中关村二小附近的科源小区租了一套两居室。”林俊涛向中国证券报记者表示，现在生活较宽裕，不过学区房的租金不便宜。今年开学之前，房东又一次通知涨价，现在的房租比2008年每月贵了差不多2000元。这让林家重新有了买房念头，住久了旧楼房的三口人希望能够拥有一套宽敞明亮的新房。

从9月开始，迈入“刚需”一族的林俊涛看了五六个北城的楼盘。他的目标很明确，北五环以内、总价在200万元左右的大两居或紧凑型三居。由于位置、价格等因素“制约”，他一直没有找到合适的房子。作为“金九”重头戏的北京秋季房展会，被林俊涛看成了一次值得期待的机会。“听说9月推出的新盘比以往多，而且房展会上折扣力度会大一些。”他说。

让林俊涛意想不到的是，房展会上随处可见“海口专区”、“琼海专区”、“海外专区”等字样，眼花缭乱的楼盘展台多数是京外项目。今年是第十届秋季房展会，国内外项目数量突破300个，创下历史之最，但是北京地区项目只有40个，并且多数地处五环以外，尤以五环至六环之间居多。

对于“刚需”购房者的牢骚，负责展台的一位李经理坦言：“当前市场环境下，我们主要的精力放在写字楼和公寓式项目上，它们的收益水平高一些。一线城市市中心的住宅项目销售速度很慢，只有郊区的项目因为开发成本低，风险相对小，只要价格合理、交通便利，盈利还算有保障。”

租房还是买房

   “现在买北京的房子?太不划算了，还不如租房，剩下的钱拿来投资。”路过美国南加州项目展台时，林俊涛被一位经理拉进了休息区，“居者有其屋是中国人习惯的观念，美国自有住房拥有率只有65%，而中国已达到89%。实际上，租房省钱省税更经济。”

尽管林俊涛从没有过移民打算，不过这位中介的一席话还是让他对置业的初衷产生怀疑：一方面是北京房租不断上涨，另一方面高房价难以承受，租房还是买房到底该如何选择?

林俊涛锁定的学区房源位于中关村二小附近。据中国证券报记者了解，北三环附近一套上世纪八九十年代的40多平方米的一居室，月租金大概要4000元；要是60平方米的二居户型，月租金可能接近6000元。

相比之下，二手房市场的价格更让人心生“畏惧”。目前大部分北三环附近的二手房单价都超过3万元，基本上总价都在200万元以上。房龄新一点、朝向好一些的房子，更是动辄三四百万元。对于工薪阶层的购房者而言，这是一笔巨大的负担。

“租房比买房划算。”中关村一家中介的店长表示，“一套总价200万元的房子，租金即使按照每月5000元计算，一年下来的收益总共才6万元。但是如果把200万元买成银行理财产品，一年收益肯定超过6万元。”事实上，从租售比情况看，即使租金价格快速上涨后，北京大部分区域的租售比仍然在1：400以上，部分区域更是在1：500以上。这意味着如果把房子出租，需要40年才能收回房款。

卖场冷清 房价坚挺

成交量萎缩、商品房价格坚挺，成为这个“金九”楼市的突出特征。建材市场的冷暖为这一结论提供了佐证。

上周末，在天通苑龙德广场的物美卖场外面，中国证券报记者注意到，购物者摩肩接踵，而一墙之隔的百安居则鲜有顾客。百安居地下一层的建材区购物者比售货员还要少。

在南四环集美家居从事木地板经营的宋女士有着相似的感受。“最近生意特别不好做，新房装修的人少多了。这几天多数是二手房装修的顾客，最多一次买个十几平方米，还要讨价还价半天，几乎赚不到什么钱。”宋女士指着桌上的几张票据，“我现在连6块钱一米的踢脚线生意都做。”

在六七月成交冲高之后，低价的优质房源消化明显。同时，连续的高成交抬高了开发商和二手房卖主的心理预期。大兴地区销量排在前列的北京城建红木林项目，7月初的均价大概21000元/平方米，而9月购买一套70多平方米的房子，总价需要170万元左右，每平方米约23900元。北五环外的北苑家园，二手房成交均价也从6月的21000元/平方米上涨到24000元/平方米。

业内人士对于未来房价走势各执一词。中原地产研究部总监张大伟表示，目前这种状况很好———既可以逐步消化库存，又不会引发更大力度的宏观调控政策出台。如今在售楼盘的土地成本普遍较高，开发商在资金压力缓解的情况下，普遍采取了降低销售进度、有意识控制供应的销售策略，房价短期内稳步上涨的可能性更大。

然而在中国房地产学会副会长陈国强看来，“未来房价不会出现大幅变化。”今年土地供应量虽然有所下降，不过在建规模仍然维持较高水平。“特别是北京等一线城市的在建项目数量众多，意味着未来一两年内的楼市供应仍有保证。目前消费者并没有形成涨价的统一预期，近期一线城市楼市成交量回落也可以证明这一点。”

尽管未来房价涨跌难有定论，但是房地产税的脚步越来越近。国家税务总局官员近期透露，房产税将扩大试点范围，并建立房地产税制度，最终会在全国实施。这也许可以让“刚需”者看到购房希望。