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降息开启房地产新一轮周期

http://stock.xinhua08.com/来源:国金证券2012年06月13日17:31

核心提示: 本次降息再次印证了我们对地产股的投资逻辑,并且也将开启地产企业融资成本下降的周期,在资金成本下降开始后,开发贷总量的放松也会渐行渐近,否则国家多次强调和重申的普通商品房住房供给的增长目标将无法实现。本次降息可能有市场观点认为地产行业是搭了的整体经济下滑的顺风车,但我们认为政府对地产的态度其实也在变化,否则完全可以减少将五年期以上贷款利率的下调幅度,以控制按揭成本和居民购房需求的释放速度,但本次采取一刀切的下调方式,并没有出现对地产业实行利率价格歧视的情况。

事件

中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。其中1年期贷款利率下调至6.31%,5年期以上贷款利率下调至6.8%。同时,央行还决定自同日起:将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍;将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

我们在5.27日《深圳启动土地管制制度改革》报告中说明地产股的投资逻辑时,就预期经济的下行会提升降息的可能性,本次降息很快印证了我们之前的判断。

评论

对居民按揭成本的影响:以房价100万,首付30%的20年期贷款为例,本次降息前按照八五折利率优惠,月供为5012元,降息后为4927元,若折扣能够达到贷款浮动利率下限,即8折,月供为4792元,分别减少85元和220元,两种情况的下降幅度为分别为1.7%和4.4%。

对企业贷款成本的影响:按照12年一季度末上市公司贷款水平,本次降息减少上市公司利息11.5亿元,是11年税前利润的1.17%。仅从账面负债和基准贷款利率的角度,本次降息对企业的利润和现金影响不大,但降息后流动性的释放将使得企业的融资环境改善,其他融资渠道成本也将随之下降。

房价反弹压力不大,行业不至于重回恶性循环。市场可能会担心降息将导致房价的反弹和行业政策的加码,但我们认为这种可能性并不大。在限购大背景不动摇的情况下,降息对市场需求的释放作用受到限制;而目前行业的在建量仍在历史高位,开发商抓住时机继续坚持以价换量的销售策略才是明智之举,行业不至于重回恶性循环。

投资策略

本次降息再次印证了我们对地产股的投资逻辑,并且也将开启地产企业融资成本下降的周期,在资金成本下降开始后,开发贷总量的放松也会渐行渐近,否则国家多次强调和重申的普通商品房住房供给的增长目标将无法实现。本次降息可能有市场观点认为地产行业是搭了的整体经济下滑的顺风车,但我们认为政府对地产的态度其实也在变化,否则完全可以减少将五年期以上贷款利率的下调幅度,以控制按揭成本和居民购房需求的释放速度,但本次采取一刀切的下调方式,并没有出现对地产业实行利率价格歧视的情况。

对于行业而言,政策面和基本面的预期都将随之改善,而这种改善将是在中央预期的调控节奏中完成的,行业仍将处于良性循环中,我们维持二月份以来对地产股反转周期的判断,建议买入一二线白马股,推荐保利地产,招商地产,金地集团,万科,中南建设,阳光城,北京城建,鲁商置业,荣盛发展。

【责任编辑:范珊珊】

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