万科A：5月推盘拉动销售达全年最高

5月推盘拉动，销售达全年最高:5月公司实现签约面积102.5万平方米，金额107亿元，环比上升26.5%和19%，认购近120亿元，为年内最高水平。成交好于预期主要是受到推盘拉动，5月公司实际推盘超120亿元，也为年内最高；另一方面，5月市场整体销售回暖，公司新推项目去化水平也回升至60%。6月公司推盘计划与3月持平，但我们认为6月实际推盘可能会高于计划，因为从历史数据看2003年以来仅有2006年的6月成交低于5月，所以6月市场好于5月的可能性较高，公司可售也较为充足，有借势推盘的可能。

销售均价环比回升，预计全年波动不大。5月单月销售均价为10459元/平米，环比回升7.82%，同比下降5.98%。环比回升主要是4月由于珠三角等地区销售占比下降，均价受结构性影响低于平均水平。促销力度上，4、5月均保持稳定，预计6月也将维持原有促销力度。

5月拿地仍维持谨慎。5月公司新增3个项目，合计需承担地价6.5亿元，增加权益建面43.8万平米，较2011年5月分别上升210%和72%，但从绝对额角度看仍维持谨慎。根据中指数据，5月土地市场仍然低迷，住宅用地推出3269万平米，环比减少9%，同比减少35%；成交2297万平米，环比减少4%，同比减少42%。5月住宅类用地成交楼面价1101元/平米，环比下降14%，同比下降8%；平均溢价率1%，环比减少1个百分点，同比下降11个百分点。

政策环境改善，龙头更具优势:百城房价继续双降，土地市场仍然低迷，在价格按中央预期方向调整而经济和地产投资进一步下滑的背景下，中央对地方微调的容忍度有所提高，未来随投资的进一步下滑，在房价不反弹的前提下，金融机构对行业的资金支持有望得到改善。龙头公司有望凭借相对优势，抢占销售和信贷份额，进而在推盘、拿地上掌握主动性，逆势提升市场占有率。我们看好一线房企和区域型龙头公司全年销售弹性。

投资建议

维持2012-2013年每股收益1.02和1.25元的盈利预测，动态市盈率为8.8和7.2倍，考虑公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力，维持公司买入评级。